四、計算題

1．購買商鋪總投資：18000×60=1080000元

購買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權益投資）：1080000×30％=324000元

購買商鋪的貸款額（P）：1080000×70％=756000元

抵押貸款年還本付息額：i=1.5％+5.31％=6.81％，n=10年

A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]

=756000×(6.81％×)1+6.81％)10/[(1+6.81％)10-1]=106693.99元

凈經營收入（利用現金回報率）：（凈經營收入-年還本付息額）/首付款=12％

所以：凈經營收入=首付款×12％+年還本付息額

=324000×12％+106693.99=145573.99元

有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經營收入+經營費用=145573.99+毛租金收入×25％

則：毛租金收入=145573.99/(1-25％)=194098.65元

最低月租金單價=毛租金收入，（可出租面積×12個月）

=194098.65/(60×12）=269.58元/m2

2．（1）現金流入現值：

a．租金收入現值：

A1/(i-s)×[1-(1+s)n]/(1+i)n

=150×12×50/(12％-2％)×[1-(1+2％)10]/(1+12％)10=54.6765萬元

b．轉售收入現值：χ/(1+12％)10

（2）現金流出現值：

a．定金：5×(1+12％)=5.6萬元

b．追加首付款：11.5萬元

c．貸款償還：總房價：50×1.1=55萬元

貸款額（P）：55-(5+11.5)=38.5萬元

年還本付息額：A=Pi/[1-(1+i)-n］

=38.5×6.5％/［1-(1+6.5％)-10］＝5.3555萬元

折現值：P=A/i×[1-(1+i)-n］

=5.3555/12％×［1-(1+6.5％)-10 ］=30.2598

d.出租成本：A/i×[1-(1+i)-n=3/12％×[1-(1+12％)-10]=16.9507萬元

裝修費用：6×(1+12％)-10=1.9318萬元

（3）轉售單價：

令凈現值為0，則有：54.6765+χ/(1+12％)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

因此，χ=35.9216萬元

轉售單價為：35.9216/50=0.7184萬元/m2

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