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1.某投資者以1.8萬元/m2的價格購買了一個建筑商積為60m2的店鋪;用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%,其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年,年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮1.5個百分點,按年等額償還。經(jīng)營費用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率不低于12%。試計算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價(每平方米建筑面積月毛租金)。(8分)
2.某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場,開發(fā)期為3年,平均售價為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元/m2的價格購買了其中50m2的店面,并向開發(fā)商支付了5萬元定金,產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時,王某又支付了11.5萬元,余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付,年貸款利率為6.5%,按年末等額付款方式償還。另外,王某與一承租人訂了一份為期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租賃臺同。合同規(guī)定,第一年租金為每月150元/m2,此后租金按每年2%的比率遞增,每年年來一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時,將此店面裝修后轉(zhuǎn)售,裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率迭到12%,試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價(計算時點為2003年8月1日,不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費,計算結(jié)果精確到元)。(12分)
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