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三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤,請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分,本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號,未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)
封面和目錄(略)
致委托人函(略)
估價師聲明
我們鄭重聲明:
1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。
2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)進行分析和測算,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價報告。
5.注冊房地產(chǎn)估價師×××已對本估價報告中的估價對象進行了實地查看,但我們對估價對象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和使用狀況,對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分,依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議,我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。
6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。
7.本估價報告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料,委托人對資料的真實性負(fù)責(zé)。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的,估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
8.本報告估價結(jié)果僅作為委托人在本次估價目的下使用,不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意,估價報告不得向委托人及報告審查部門以外的單位及個人提供,凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果,估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
9.本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上,報告解釋權(quán)為本估價機構(gòu)所有。
中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號××××): ××××(簽名蓋章)
中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號××××): ××××(簽名蓋章)
中國注冊房地產(chǎn)估價師(注冊號××××): ××××(簽名蓋章)
二00八年六月三十日
估價的假設(shè)和限制條件(略)
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
一、委托人(略)
二、估價機構(gòu)(略)
三、估價對象
估價對象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓,建筑面積為3 853.05㎡,土地面積為2 294.5㎡。
1.坐落
估價對象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號,四至為:東臨××路,南靠××廣場,西接××干休所,北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。
2.產(chǎn)權(quán)狀況
根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》,估價對象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán),土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓,土地用途為辦公,土地使用年限為50年,從2003年6月30日至2053年6月29日,且約定不可續(xù)期。
3.土地狀況
土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡,地塊形狀規(guī)則,呈矩形,地勢平坦,土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平,即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊,土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。
4.建筑物狀況
估價對象為一幢五層辦公樓,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),開敞式布局,建筑面積3 853.05㎡。各層層高及功能為:一層層高3.6m,為大堂及辦公區(qū);二層至四層層高均為3.3m,為辦公區(qū);五層層高3.3m,局部為辦公區(qū),局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為:外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚,墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆,天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖,天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間,衛(wèi)生間地面鋪地磚,墻面貼瓷磚,天棚鋁扣板吊頂,TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗,主入口為白色鋼化平推玻璃門。
估價對象建成于2008年6月,根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看,確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。
5.配套設(shè)施狀況
估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善,并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖:消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報警系統(tǒng),每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋,暗臥式風(fēng)機盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚聲器,提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。
四、估價目的
為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供價值參考依據(jù)而評估其市場價格。
五、估價時點
根據(jù)估價目的,經(jīng)與委托人協(xié)商,估價時點確定為2008年6月25日。
六、價值定義(略)
七、估價依據(jù)(略)
八、估價原則
本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則下,結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則:
1.最高最佳使用原則(略)
2.替代原則(略)
3.估價時點原則(略)
4.謹(jǐn)慎原則(略)
5.合法原則(略)
九、估價方法
本報告選用市場法和收益法進行估價(方法選擇及方法定義略)。
十、估價結(jié)果
在評估過程中,估價機構(gòu)本著獨立、客觀、公正的原則,在對現(xiàn)場進行實地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上,全面分析了影響估價對象市場價值的因素,并運用科學(xué)的估價方法對估價對象的市場價值進行了評估,最終確定估價對象在估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為:人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2 310萬元), 單價為5 995.03元/㎡。
十一、估價人員(略)
十二、估價作業(yè)日期
2008年6月25日至2008年6月30日。
十三、估價報告應(yīng)用的有效期
本估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年,但市場狀況變化很大時,估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年;超過有效期使用本報告,本估價機構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任。
××房地產(chǎn)估價有限公司
二00八年六月三十日
(責(zé)任編輯:fky)
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