二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)

(一)王某于1999年在某城市中心城區購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄

妹倆達成書面協議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

1.若結合周邊類似房地產價值分析，該大廈一至六層的價值比例關系為：

1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應向妹妹支付補償款( 　)萬元。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

2.因該大廈800萬元的價值為2006年初的評估結果，一年后處分該房地產時，兄妹倆共同委托甲房地產估價機構對該大廈重新進行價值評估。估價中正確的選擇是( 　)。

A.若選用市場法，應按當地房地產市場價格變化進行價值分析

B.若選用市場法，應結合大廈各層業態進行價值分析

C.若選用收益法，其凈收益中應扣除分攤的年均裝飾、裝修費用

D.若選用收益法，其凈收益中不應扣際分攤的年均裝飾、裝修費用

3.兄妹倆處置該房地產需要辦理的房屋所有權登記手續為( 　)。

A.房屋所有權注銷登記

B.房屋所有權初始登記

C.房屋所有權變更登記

D.房屋所有權轉移登記

4.若哥哥將其房地產出租后，又與銀行簽訂了抵押合同，并委托房地產估價機構評估，則房地產估價師在抵押估價報告中應提示( 　)。

A.該房屋租賃關系不能對抗已登記的抵押權

B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定

C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無效

D.如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力

(二)甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結構為框架結構，廠房的經濟壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉讓給乙公司，轉讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補交了土地使用權出讓金，將土地變更為商業用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續期。2008年4月30日，乙公司以該商業房地產作價出資成立合資公司。

5.如果采用收益法估價，下列關于該宗商業房地產的收益年限說法正確的是( 　)。

A.該宗商業房地產的收益年限為28年

B.該宗商業房地產的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權價值的影響

C.該宗商業房地產的收益年限為38年

D.該宗商業房地產的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經濟壽命的影響

6.若該百貨超市由乙公司自行經營，經營狀況正常，年經營收入為6000萬元，年銷售成本及經營成本共4000萬元，管理費、財務費用為年經營收入的6%，商品銷售稅金及附加為年經營收入的8.5%，經營利潤為年經營收入的10%。若2008年4月30日同類建筑物重置價值為4500萬元，房屋資本化率為8%，土地資本化率為6%。采用直接資本化法測算該宗物業的價值為( 　)萬元。

A.6625

B.7333

C.7571

D.8833

7.下列關于該宗房地產由工業用途改為商業用途的表述中正確的是( 　)。

A.項目改建投入的成本費用應包括：工業用途房地產的購買價格、補交的土地 出讓金、商業改造工程費用、管理費、專業費、投資利息和利潤

B.項目改建的前提是投入成本小于項目產生的經濟收益

C.項目改建在法律上主要考慮工業房地產的產權是否合法

D.項目改建在技術上應首先考慮解決停車場問題

(三)甲公司在城鄉結合部有一宗面積為5 000㎡的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：

8、如果對上述房地產進行估價，當利用成本法測算土地價格時，不應計入土地取得相關稅費的是( 　)。

A.耕地占用稅

B.征地管理費

C.耕地開墾費

D.新增建設用地有償使用費

9、如果評估店面和倉庫的房地產價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按土地價值進行分攤，店面應分攤的土地份額為( 　)。

A.22.22%

B.33.61%

C.36.55%

D.37.80%

10、如果因市政建設需要將沿街店面拆遷，下列關于拆遷估價的表述中，正確的是( 　)。

A.店面內地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協商解決，或由雙方通過委托評估確定

B.因拆遷估價對象為店面，所以應選用收益法進行估價

C.評估結果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認可后才能最后確定

D.甲公司可自行委托估價機構評估店面價值

（責任編輯：fky）

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