房地產估價技術報告

一、個別因素分析

估價對象為位于××市××區數碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05㎡，

土地面積為2294.5㎡。

1.坐落

估價對象坐落于××市××區數碼路北段21-23號，四至為：東臨××路，南靠××廣場，西接××干休所，北依××創業中心(區位情況略)。

2.產權狀況

根據委托人提供的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，估價對象房屋所有權人和土地使用權人為××有限公司;房屋所有權性質為商品房產權，土地使用權性質為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續期。

3.土地狀況

土地使用權面積為2 294.5㎡，地塊形狀規則，呈矩形，地勢平坦，土地開發程度為紅線內六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。

4.建筑物狀況

估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結構，開敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。

各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區;二層至四層層高均為3.3m，為辦公區;五層層高3.3m，局部為辦公區，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修情況為：外墻貼面磚;房屋內部地面為國產品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂;每層設男女衛生間，衛生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。

估價對象建成于2008年6月，根據國家有關房屋新舊程度判定標準，經估價人員現場查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。

5.配套設施狀況

估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎配套設施完善，并安裝消防、中央空調、電子監控系統、公共廣播系統等配套設備。其中采暖為高新園區物業集中供暖：消防系統采用美國SIMPLE消防報警系統，每層設消火栓、自動噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調系統采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風機盤管及新風空調系統;監控系統為飛利浦電子監控系統;每層設TOA公共廣播揚聲器，提供背景音樂及應急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。

二、區域因素分析(略)

三、市場背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估價方法選用

估價對象所在的××市軟件園區域，房地產市場活躍，同一供需圈內類似房地產轉讓交易案例較多，市場依據充足，因此可選用市場法進行評估。同時，該區域房地產市場中與估價對象類似的物業多以出租方式經營，同一供需圈內出租實例較多，容易獲得物業租金、費用等數據，根據估價對象能獲得穩定的租金收益的特點，可選用收益法進行評估。

市場法的具體估價思路為：在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供需圈內，具有較強相關性、替代性的房地產交易實例，根據估價對象和可比實例的狀況，對區域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。

收益法的具體估價思路為：運用適當的報酬率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現值，將各期現值累加來確定估價對象房地產價格。

（責任編輯：fky）

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