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2005年房地產估價師《房地產開發(fā)經營與管理》真題

發(fā)表時間:2014/9/18 14:58:50 來源:互聯(lián)網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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四、計算題(共2小題,20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的,要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的,不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。)

1.某家庭購買了一套90m2的商品住宅,售價為4000元/m2.該家庭首付了房價總額的30%,其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%,貸款期限為15年,按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額,那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設該家庭在按月還款3年后,于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元,那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?(8分)

2.某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權,擬開發(fā)建設-建筑面積為2000m2的辦公樓項目,建設期為2年,準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元,項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元,其中資本金200萬元,銀行貸款為400萬元,利率為10%,期限為2年,按年單利計息,期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400m2,預售均價為8000元/m2.第2年項目投資400萬元;全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600m2,預售均價為7800/m2.項目竣工時,開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經營。假設該辦公樓在出租經營期間,前3年的出租率分別為60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假設在整個經營期內月租金不變,出租經營期間的運營成本為毛租金收入的30%。若開發(fā)商要求的目標收益率為16%,該辦公樓的最低月租金為多少?(假設投資發(fā)商在年初,收入和運營成本均發(fā)生在年末)(12分)

(責任編輯:fky)

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