21．對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是（　　）。

A．建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

B．在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間

C．由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間

D．剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間

22．某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為（　　）萬元。

A．245

B．275

C．315

D．345

23．某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（　　）萬元。

A．489．99

B．495．53

C．695．53

D．800．00

24．某房地產開發商開發一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/㎡，已知取得土地時樓面地價為1000元/㎡，開發成本和管理費用為1200元/㎡，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5．5%，開發期為1．5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（　　）。

A．7．90%

B．11．08%

C．11．83%

D．13．73%

25．某成片荒地面積1k㎡，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7．2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是（　　）元/㎡

A．310．61

B．321．60

C．477．87

D．494．77

26．某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率為90%，月租金為40元/㎡，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（　　）萬元。

A．67．60

B．811．24

C．1622．48

D．2433．72

27．在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完成后的價值對應的時間一般是（　　）。

A．取得待開發房地產的時間

B．開發期間的某個時間

C．開發完成后的時間

D．開發完成之后的某個時間

28．現評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現率為15%，則在估價時點的續建費用為（　　）元/㎡。

A．486．52

B．521．74

C．559．50

D．1398．76

29．直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由（　　）決定的。

A．房地產的歷史價格資料

B．房地產的未來價格資料

C．房地產的現實價格資料

D．估價師選取的現時和未來的價格資料

30．某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為（　　）元/㎡。

A．7974．00

B．8023．00

C．8056．25

D．8078．00

31．威廉?阿郎索的在任意區位處的地租計算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（　　）。

A．單位面積土地上農產品的產量

B．市場上每單位農產品的價格

C．生產每單位農產品的成本

D．向市場運輸每單位農產品的成本

32．某工業用地總面積為3000㎡，容積率為0．5，樓面地價為1000元/㎡。現按城市規劃擬變更為商業用地，容積率為4．0，相應的樓面地價為1500元/㎡。該改變用途理論上應補地價為（　　）萬元。

A．500

B．525

C．600

D．1650

33．某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能是（　　）。

A．空置率偏小

B．運營費用偏大

C．收益期限偏短

D．報酬率偏高

34．某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發法求取其價值時，開發完成后的價值同時采用了市場法和收益法求取；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了（　　）。

A．假設開發法和基準地價修正法兩種方法

B．假設開發法和成本法兩種方法

C．假設開發法、市場法、收益法和成本法四種方法

D．假設開發法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法

35．在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應（　　）。

A．假定建筑結構是安全的

B．肯定建筑物是安全的

C．強調建筑結構安全須進行相關專業鑒定

D．說明建筑結構安全難以確定

（責任編輯：fky）

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