第四章　房地產市場調查與分析

一、單項選擇題(每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)

1、某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是(　)。(2011年真題)

A.有效市場>滲透市場>服務市場

B.服務市場>有效市場>滲透市場

C.有效市場>服務市場>滲透市場

D.服務市場>滲透市場>有效市場

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場規模的估計。市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。參見教材P113。

2、商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是(　)存在差異性。(2011年真題)

A.房地產開發企業的特點

B.城市區域功能

C.購房者的需求

D.城市地理環境

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場細分。市場細分就是以消費需求的某些特征或變量為依據，區分具有不同需求的顧客群體，其關鍵點在于顧客需求的差異性。參見教材P118。

3、對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產市場狀況分析中的(　)分析。(2011年真題)

A.需求

B.供給

C.競爭

D.市場占有率

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產市場分析的內容。市場狀況分析包括供給分析、需求分析、競爭分析和市場占有率分析四個方面。吸納率分析屬于需求分析。參見教材P140。

4、某房地產開發企業通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬于(　)。(2010年真題)

A.試探性調查

B.描述性調查

C.創新性調查

D.因果性調查

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場調查的步驟。調查項目可分成三類：試探性調查、描述性調查、因果性調查。因果調查即檢驗因果關系。參見教材P108。

5、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是(　)。(2010年真題)

A.指數平滑法

B.市場因子推演法

C.德爾菲法

D.銷售人員意見綜合法

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場趨勢分析。時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法和指數平滑法。參見教材P117。

6、某房地產開發企業向購房人承諾，在簽訂購房協議15天內，如果不滿意可以無條件退房，該企業采取的市場定位戰略是(　)。(2010年真題)

A.形象差異化戰略

B.人員差別化戰略

C.服務差別化戰略

D.產品差別化戰略

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場定位。服務差別化戰略即向目標市場提供與競爭者不同的優質服務。企業的競爭力越好地體現在對客戶的服務上，市場差別化就越容易實現。參見教材P123。

7、在一定時期內某類商品房的市場潛量指這類商品房的(　)。(2009年真題)

A.市場需求上限

B.市場有效需求

C.市場現實需求

D.市場最低需求

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場規模的估計。在一定時期內某類商品房的市場潛量指這類商品房的市場需求上線。參見教材P113。

8、某市2008年住宅的預測銷售為500萬平方米，實際銷售為650萬平方米，平滑指數為0.75，利用指數平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為(　)萬平方米。(2009年真題)

A.500.0

B.537.5

C.612.5

D.650.0

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場趨勢分析。

本期預測值=平滑指數×前期實際銷售量+(1-平滑指數)×前期預測值=0.75×650+(1-0.75)×500=612.5。參見教材P117。

9、某開發商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發商在項目市場定位戰略上采取的是(　)戰略。(2009年真題)

A.形象差異化

B.人員差別比

C.服務差別比

D.產品差別比

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場定位。帶電梯的別墅，明顯產品不同。參見教材P123。

10、某城市的居民對高層住宅經歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現象反應了消費者市場的(　)。(2009年真題)

A.替代性

B.發展性

C.地區性

D.復雜性

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是消費者市場及其購買對象。新產品不斷出現，消費需求呈現出由少到多，由粗到精、由低級到高級的發展趨勢。參見教材P128。

11、某城市2008年初家庭總數為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當年購房，平均住房需求80㎡/戶，則2008年該市新建商品住房的市場潛量是(　)萬㎡。(2008年真題)

A.1260

B.1380

C.1440

D.2100

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場規模的估計。市場潛量即市場需求的上限。120×15%×80=1440萬平方米。市場潛量是針對產品的數量(客體數量)而言的，所以是指房子的面積，而不是購買者的數量。參見教材P113。

12、某公司開發的酒店項目在建成經營一段時間后，根據市場的變化將其用途調整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是(　)。(2008年真題)

A.避強定位方式

B.產品差別化方式

C.對抗性定位方式

D.重新定位方式

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場定位。根據市場反應對產品進行二次定位。參見教材P123。

13、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是(　)。(2008年真題)

A.學習

B.經濟狀況

C.對渠道的信賴度

D.購買動機

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。選項A屬于心理因素，選項B屬于個人因素，選項D屬于心理因素。參見教材P131。

14、房地產需求市場上普遍存在著“買漲不買跌”現象，產生這一購買行為的主要因素是(　)。(2008年真題)

A.消費者的感覺

B.消費者的生活方式

C.消費者的習慣

D.消費者的信念

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。消費者會認為產品價格跌了，會等著再跌后再買，這是一種感知能力和態度。參見教材P132。

15、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于(　)。(2007年真題)

A.觀察法

B.實驗法

C.討論法

D.問卷調查法

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場調查的步驟。觀察法，指由調查人員根據研究對象，利用眼睛、耳朵等感官以直接觀察的方式對其進行考察并搜集資料。參見教材P108。

16、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數a=0.65，則用指數平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為(　)萬m2。(2007年真題)

A.390.5

B.399.5

C.523.5

D.543.0

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場趨勢分析。

本期預測值=平滑指數×前期實際銷售量+(1-平滑指數)×前期預測值=0.65×410+(1-0.65)×380=399.5。參見教材P117。

17、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括(　)。(2007年真題)

A.移動平均法

B.指數平滑法

C.市場因子推演法

D.簡單平均法

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場趨勢分析。選項C屬于相關分析法，不屬于時間序列分析法。參見教材P118。

18、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于(　)競爭者。(2007年真題)

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機型

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是判斷競爭者的反應模式。有的反應、有的不反應的叫選擇型競爭者，或反應或不反應的叫隨機型競爭者。參見教材P126。

19、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是(　)。 (2007年真題)

A.生活方式

B.受教育程度

C.購買動機

D.自我形象

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。消費者購買行為要受動機、感覺、學習以及信念和態度等主要心理因素的影響。選項ABD均為個人因素。參見教材P132。

20、在房地產銷售量預測中引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是(　)。(2006年真題)

A.簡單平均法

B.移動平均法

C.加權移動平均法

D.指數平滑法

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場趨勢分析。移動平均法是指引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量的增減趨勢和接近實際。參見教材P117。

21、企業同時向幾個細分市場銷售一種產品，該企業采用的目標市場選擇模式是(　)模式。(2006年真題)

A.單一市場集中化

B.產品專業化

C.市場專業化

D.全面覆蓋

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是目標市場選擇。向幾個市場銷售一種產品,稱產品專業化;向同一群體提供多種產品，稱市場專業化。參見教材P122。

22、已知某房地產企業2011年第二季度的銷售額資料如下表所示，在不考慮增長率的情況下，用移動平均法預測該企業2011年9月的銷售額為(　)萬元(保留兩位小數)。

某企業20011年第二季度銷售額資料

A.1016.67

B.1068.46

C.1106.45

D.1116.67

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場趨勢法。移動平均法的計算。

7月(800+950+1100)÷3=950，

8月(950+1100+950)÷3=1000，

9月(1100+950+1000)÷3=1016.67。

參見教材P117。

23、對某種特定商品有興趣的消費者的集合是(　)。

A.服務市場

B.合格有效市場

C.有效市場

D.潛在市場

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場規模的估計。具備興趣、收入與途徑三個條件的，稱為合格的有效市場，只具有興趣一個條件的，稱為潛在市場。參見教材P112。

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