三、案例分析題（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

（一）

某投資者購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其置業(yè)投資和前5年的凈租金收益如下表。 所示。銀行貸款年利率為7%，國庫券年利率為5%，投資者目標收益率為10%。

81．該投資項目的財務凈現(xiàn)值是( )萬元。

A．72.44 B．125.12 C．164.37 D．280.00 【答案】A

【解析】各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資初期加和再減去初始投資。投資者目標收益率為10%大于銀行貸款年利率為7%，因此折現(xiàn)時折現(xiàn)率選用10%，即：90.91+99.17+ 135.24+122.94+124.18-500=72.44萬元

82．該投資項目的靜態(tài)投資回收期是( )年。

A．3.56 B．4.00 C．4.17 D．5.00 【答案】A

83．該投資項目的財務內(nèi)部收益率是( )。

A．10.00% B．14.88% C．20.00% D．31.20% 【答案】B

【解析】折現(xiàn)率為10%時凈現(xiàn)值為72.44，選取折現(xiàn)率為15%時求取凈現(xiàn)值為-2.22。內(nèi)插法

求取財務內(nèi)部收益率。=14.85%。

84．假如( )，該投資項目收益率將下降。

A．凈租金收益減少 B．第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換 C．置業(yè)投資增加 D．通貨膨脹率下降 【答案】AC

【解析】凈租金收益減少收益下降。置業(yè)投資增加，在凈租金不變的情況下收益下降。 第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換收益提高。通貨膨脹率下降收益提高。

（二）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對其開發(fā)的某商品住宅進行定價之前，對項目開發(fā)成本和項目所在區(qū)域內(nèi)的同類項目分別進行了測算和調(diào)研，得知該項目可租售面積的單位開發(fā)成本為6510元/㎡,4個代表性項目的售價范圍為8900元/㎡～9100元/㎡。在此基礎上，制定了下列價格策略：

(1)項目總體均價按照成本定價法確定，并參考市場價格，預期成本利潤率取25%，銷售稅費率取9%。

(2)對于一次性付款的買家，給予總價5%的優(yōu)惠；對于一次性購買2套以上住宅的買家，給予總價3%的優(yōu)惠。

(3)開盤后第一個月，若銷售量未達到開盤量30%的預期目標，則考慮適當提高價格優(yōu)惠力度。

85．關于該商品住宅定價之前調(diào)研工作的說法，正確的為( )。

A．進行的調(diào)研為次級調(diào)研

B．調(diào)研方法是重點調(diào)查

C．調(diào)研對象選擇采用的方法是隨機抽樣法

D．調(diào)研內(nèi)容包括競爭項目調(diào)查

【答案】BD

【解析】進行的調(diào)研為非次級調(diào)研。調(diào)研對象選擇采用的方法非隨機抽樣。

86．按照成本定價法計算，項目總體均價為（ ）元/㎡。

A．8900 B．8942

C．8971 D．9000

【答案】B

【解析】商品房單位價格：[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費率)=6510×（1+25%）÷（1-9%）=8942

87．制定的具體價格折扣策略為( )。

A．關系折扣 B．中間商折扣

C．現(xiàn)金折扣 D．數(shù)量折扣

【答案】CD

【解析】對于一次性付款的買家，給予總價5%的優(yōu)惠，屬于現(xiàn)金折扣；對于一次性購買2套以上住宅的買家，給予總價3%的優(yōu)惠，屬于數(shù)量折扣。

88．若開盤后第一個月末能達到預期銷售目標，可采取的具體方法為( )。

A．降低首付款比例，相應提高最后一次付款比例

B．分期付款時間往后推延一個月，各次付款比例不變

C．提高分期付款中間付款的比例，降低最后一次付款的比例

D．取消分期付款策略，推行一次性付款

【答案】AB

【解析】AB有利于促銷；CD不利于促銷。

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（責任編輯：xy）

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