《房地產基本制度與政策》是房地產經紀人考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了房地產經紀人考試《房地產基本制度與政策》復習資料，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

四、房地產登記的原則

(一)權利主體一致的原則

房地產是一個不可分割的有機整體。《城市房地產管理法》規定："房地產轉讓、抵押，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。"《房屋登記辦法》規定："辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。"因此，房屋所有權人和該房屋占用的土地使用權人，必須同屬一人(包括法人和自然人)。在辦理產權登記時，如發現房屋所有權人與該房屋所占用的土地使用權人不屬同一人時，應查明原因，查不清的，暫不予辦理登記。

(二)屬地管理原則

房地產是坐落在一定的自然地域上的不可移動的資產。因此，房地產登記必須堅持屬地管理原則，即只能由市(縣)房地產管理部門負責轄區范圍內的房地產登記工作;權利申請人應到房地產所在地的市(縣)房地產管理部門申請登記。

五、《物權法》確定的不動產登記制度

《物權法》第十條規定："國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范

圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”第二百四十六條規定：”法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。”

《物權法》自2007年10月1日起施行。在此之前，我國從中央到地方，房屋和土地基本上是分管體制，房屋登記由房地產管理部門負責，土地登記由國土管理部門負責，相應有《城市房屋權屬登記管理辦法》和《土地登記規則》。《物權法》施行后，國土資源部于2007年12月30日發布了《土地登記辦法》(國土資源部令第40號)，自2008年2月1日起施行;原建設部于2008年2月15日發布了《房屋登記辦法》(建設部令第168號)，自2008年7月1日起施行。

目前，由于法律、行政法規尚未對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出具體規定，以及房屋和土地仍然為分管體制等原因，作為最主要的不動產，房屋和土地仍然以分別登記為主。但應指出的是，不動產統一登記是今后的發展方向。

(一)不動產登記原則

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。當事人申請不動產登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。

(二)登記機構的職責

登記機構應當履行的職責為：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;就有關登記事項詢問申請人;如實、及時登記有關事項;法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。登記機構不得要求對不動產進行評估;不得以年檢等名義進行重復登記;不得有超出登記職責范圍的其他行為。

登記機構因登記錯誤，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

(三)不動產登記的載體

不動產登記簿是法律規定的由不動產物權登記機構管理的不動產物權登記檔案，是物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書，即不動產的所有權證、使用權證等，是登記機構頒發給權利人作為其享有權利的證明，是不動產登記簿所記載內容的外在表現形式。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;如記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

(四)不動產登記的生效時間

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，

自事實行為成就時發生效力。當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

(五)關于更正登記、異議登記和預告登記的規定

更正登記和異議登記是保護事實上的權利人或者真正權利人以及真正權利狀態的法律措施。更正登記是對原登記權利的涂銷，同時對真正權利進行登記。異議登記是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿中記載的權利所提出的異議計人登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權利失去推定的效力。《物權法》規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。《物權法》規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

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（責任編輯：中大編輯）

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