為了幫助廣大的考生系統的復習房產經紀人考試的知識點，本文將主要針對房產經紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

例題：業主委員會的性質是( )。

A．業主委員會是業主大會的執行機構

B．業主委員會是業主大會的決策機構

C．業主委員會是代表和維護業主在物業管理活動中的合法權益，決定物業重大管 理事項的業主自治管理組織

D．業主委員會由物業管理區域內全體業主組成

答案：A

解析：業主委員會不是業主大會的決策機構。

四、物業管理的委托和物業管理招投標

(一)物業管理的委托

1．物業管理委托方

物業管理的委托方是業主。按物業產權歸屬和物業管理委托的時間，物業管理的委托方有房地產開發企業、公房出售單位和業主大會三類主體。

(1)房地產開發企業

房地產開發企業在以下兩種情況下是物業管理的委托方。

一是對建成后以銷售為主的物業，在物業建成和出售前，其產權歸屬房地產開發企業。因此，由房地產開發企業負責首次選聘物業服務企業。

二是對建成后并不出售，而出租經營的物業，因其產權始終歸屬開發企業，所以，房地產開發企業一直是物業管理的委托方。

(2)公房出售單位

隨著我國住房制度改革的深入，政府單位原有公房正在逐步出售給住用人。公房在出售前，產權屬政府單位所有；出售后，產權發生轉移。由于住用人購買原住房的時間不等，物業區域內發生產權轉移的份額不等，所以，在業主大會成立之前，公房出售單位作為原業主，與房地產開發企業一樣，負責首次選聘物業服務企業。

(3)業主大會

以銷售為主的物業，當業主入住達到一定時間或一定比例時，以及原有公房的出售達到一定比例時均應按規定成立業主大會，并選舉業主委員會。業主大會成立后就是全體業主的代表，與新選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，前期物業服務合同自行終止。

2．物業管理招投標

(1)物業管理招投標的內涵

物業管理招投標包括物業管理招標和物業管理投標兩部分。

物業管理招標是指物業所有人通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，通過招投標確定物業服務企業的過程。

物業管理投標是指物業服務企業為開拓業務，依據物業管理招標文件的要求組織編寫標書，并向招標單位遞交應聘申請和投標書，參加物業管理競標，以求通過市場競爭獲得物業管理權的過程。

物業管理招投標是物業管理招標行為和物業管理投標行為的有機結合，通過招投標，物業管理供需主體在平等互利的基礎上建立起一種新型的勞務商品關系。物業管理招投標實質是一種市場雙向選擇行為。

國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，為了規范物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，原建設部制定了《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》(建住房[2003]130號)，規定："住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業"。并且明確："前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則"。

(2)物業管理招標方式

物業管理招標的形式可分為公開招標和邀請招標。除特殊情況(如單一產權人招標)外，物業管理不適用議標。《前期物業管理招投標管理暫行辦法》第三條規定：投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式，即議標，選聘具有相應資質的物業服務企業。另外，對物業服務合同到期后原物業服務企業的再次聘用通常采用議標方式。

(二)公開招標

公開招標又稱為無限競爭性公開招標，由招標人通過報刊、電視、網絡等各種媒體向社會公開發布招標公告，凡符合投標基本條件又有興趣的物業服務企業均可申請投標。

公開招標的優點是招標方有較大的選擇范圍，同時比較有利于避免各種關系的影響；但由于涉及面廣，這種招標方式的時間長、資金成本高。公開招標一般適用于規模較大的物業，尤其是收益性物業。

(三)邀請招標

邀請招標又稱有限競爭性招標，由招標人以投標邀請書的方式向預先選擇的有能力承擔的若干物業服務企業發出招標邀請，參與競標。《前期物業管理招投標管理暫行辦法》中規定，邀請招標應向3家以上企業發出投標邀請書。

相對于公開招標來說，邀請招標的成本比較低，可以保證投標企業具有相關的資質條件和經驗；但邀請招標可能會漏掉一些有較強競爭力的物業服務企業，暗箱操作的可能性有時比較大。因此，在選擇招標方式的時候應注意權衡利弊。

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（責任編輯：中大編輯）