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為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識(shí)點(diǎn),本文將針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第五章考點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的講解,希望對(duì)您參加本次考試有所幫助,并在此預(yù)祝您金榜題名!
(12)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。
(13)因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
(14)出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:
1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買受人請(qǐng)求解除合同的,不予支持;
2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
例題:下列關(guān)于商品房銷售的表述中,正確的是( )。(2006年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)
A.商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%
B.按何種面積計(jì)價(jià),就按何種面積登記發(fā)證
C.按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的,商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
D.商品房買賣合同對(duì)面積誤差無約定的,應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)算房?jī)r(jià)款
答案:C
解析:按建筑面積計(jì)價(jià)的,商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
■要正確理解面積誤差比及返還金額計(jì)算問題。
(一)要學(xué)會(huì)計(jì)算面積誤差比。
面積誤差比是處理面積誤差的基礎(chǔ)。基本公式:面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100% 其中產(chǎn)權(quán)登記面積指的是最后房產(chǎn)證上經(jīng)依法測(cè)繪核準(zhǔn)的面積,也是最終的起法律效力的面積。合同約定面積是指商品房買賣合同上最初由開發(fā)商和購(gòu)買人約定的面積。二者往往有一定的誤差。
例一:某購(gòu)買人購(gòu)買了某小區(qū)的商品房一套,商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為95平方米,而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為100平方米。
此時(shí)的面積誤差比是: 面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(100-95)/95=5.26%。
例二:某購(gòu)買人購(gòu)買了某小區(qū)的商品房一套,商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為100平方米,而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為95平方米。
此時(shí)的面積誤差比是: 面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(95-100)/100=-5%。
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