為了幫助考生系統的復習房產經紀人考試課程，全面的了解房產經紀人考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2011年房產經紀人考試相關知識的模擬試題，希望對您參加本次考試有所幫助!

房地產市場波動

只要是市場，就會有變化、有波動，房地產市場也不例外。（1）房地產市場周期從長期來看，房地產市場會呈現出一種有規律的上升和下降的周期性變化。

房地產市場周期大體有如下幾個階段：

1.上升期。這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格上漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。

2.高峰期。在這一時期，需求繼續增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現減少的勢頭。這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發項目開工；房屋空置率也經歷了在上升期的基礎上繼續下降到該階段后期開始上升的過程。

3.衰退期。這一時期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設法將自己持有的房地產脫手，舊房交易量大；售價以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。

4.低谷期。需求繼續減少，新的供給不再產生或很少生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，交易量很小；開發項目開工率低；消費需求依市場慣性減少，租金下降。

（2）房地產“泡沫”

“泡沫”一詞用在經濟方面是指一種價格運動現象。

在現代市場經濟下，股票和房地產卻容易出現“泡沫”，而且其影響和造成的危害更大，甚至可以說“泡沫”是房地產的易發癥。在房地產中，最容易出現“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現“泡沫”。

房地產“泡沫”的形成原因有多種，歸結起來主要有兩個：一是群體的非理性預期，二是過度的投機炒作。此兩者有時相輔相成。其中，對房地產價格看漲的共同預期是形成房地產“泡沫”的基礎。

群體的非理性預期和過度的投機炒作，一開始通常不會空穴來風，有其一定的客觀條件和環境，即有誘因、借口、利好消息等。有許多學者認為，“泡沫”的形成是因為人類的心理在作怪。

可將房地產需求歸納為4類：（1）自用需求。（2）投資需求。（3）投機需求。（4）跟風需求。投資需求、投機需求、跟風需求最終都要回歸使用上來，否則就會成為虛假需求。

判斷房地產是否有泡沫的方法，是看房地產的市場價格是否持續地越來越高于其理論價格。簡單的衡量指標有房價與房租之比（又稱“毛租金乘數”、“租售比價”）、人住率。從房價與房租之比來看，在房租由市場決定及經濟正常發展的情況下，房價與年房租（或月房租）有一個合理的倍數，一般為10倍左右。如果房價與年房租之比大大高于這個倍數，則說明房價有泡沫。因為房租比房價更能反映真實的房地產供求狀況。從入住率來看，因為之所以出現房地產泡沫，是因為許多人買房而不入住，等待時機再賣掉。因此，不論房屋賣出以后是房主自己住還是出租，只要有人住，泡沫的危險就不大；相反，雖然房屋賣掉了，但如果沒有人住，泡沫的危險就存在。所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發現是供給過剩。因此，泡沫表面上看起來是供不應求，實際上是供大于求。

題目：房地產泡沫有許多危害，主要表現在（　）。

A.會腐蝕人們的創業敬業精神，使人們不安心于正業，夢想不勞而獲的暴富

B.房地產“泡沫”破滅后，房地產價值急劇“縮水”，導致金融危機

C.房地產“泡沫”形成高房價，使廣大工薪階層望房興嘆

D.房地產“泡沫”破滅后，使持有“泡沫房地產”的投資者和投機者損失慘重，甚至變為“負資產者”

E.房價不合理上漲，對地區經濟發展有利

答案：（ABCD）

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