為了幫助廣大的考生系統的復習房產經紀人考試的知識點，本文將針對房產經紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

例題：國內一般物業服務合同對委托的管理服務包括( )的約定。

A．委托管理服務的具體項目

B．該項管理服務所包含的具體內容

C．該項管理服務質量的評判方法與具體標準

D．該項管理服務的最長時限

E．該項管理服務收取的實際費用金額

答案：ABCE

解析：D項中，該項管理服務的最長時限，不是國內一般物業服務合同對委托的管理服務所包括的約定。

第四節 物業管理經費（掌握）

一、物業管理經費的來源

為推動和規范物業管理的發展，國家和政府先后制定了一系列有關政策，建立了多渠道、多層次的物業管理經費籌集機制。總體上看，物業管理經費的來源主要有以下幾個方面：

(一)定期收取物業服務費

根據國家發展和改革委員會、原建設部制定的《物業服務收費管理辦法》(發改價格[2003]1864號)，物業服務企業可以而且應當就其提供的物業服務收費。該費用是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主收取的費用。簡稱物業服務費或物業費。

在物業管理經費的籌集中，物業管理服務收費應是物業管理經費長期穩定的主要來源。制定合理的收費標準，確保穩定的資金來源是每一個從事物業管理的物業服務企業必須面對的一個非常重要的問題。

(二)物業共用部位、共用設施設備維修資金

一個物業管理區域內有兩個以及兩個以上產權人的，應當建立"物業共用部位、共用設施設備維修資金"(以下簡稱維修資金)。為此，原建設部、財政部制定了《住房專項維修資金管理辦法》以下簡稱《維修資金管理辦法》(原建設部第165號令)非住宅商品房可以參考該辦法執行。另外，《物業管理條例》也對維修資金的相關事宜作出了規定。

(三)物業服務企業開展多種經營的收入和利潤

在不向政府要錢，不增加業主和使用人的經濟負擔的情況下，物業服務企業可根據物業狀況和自身情況，開展多種經營，創造經濟效益，以業養業，補充物業管理經費的不足。

物業服務企業開展多種經營有以下兩種情況：

1．利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動

在征得相關業主、業主大會同意后，物業服務企業可以利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動。這種經營活動所取得的收益屬于業主，應主要用于補充專項維修資金，經業主大會同意，也可彌補物業服務費的不足或業主大會同意的其他支出(如業主大會、業委會活動經費)。

2．利用自身條件，開展各種經營活動

物業服務企業可以利用自身條件，開展多種經營活動。如組建工程隊，完善住宅小區配套建設，建小區圍墻、停車場等，開辦商店、餐飲、健身房、美容美發廳等。這些經濟實體既為物業內住用人服務，也可向社會承接業務，用多種經營取得的部分利潤，彌補管理經費的不足，實現以業養業的目的。此時的收入和利潤，從性質上講屬于物業服務企業的收入和經營利潤。其收入和利潤事先無法準確的測算和預計，因此，這種收入和利潤并不屬于物業管理經費的主要來源。之所以將物業服務企業開展多種經營的部分利潤也作為物業管理經費的一個來源，主要是考慮目前我國物業管理的市場經濟體制尚不完善，從推動物業管理的運作、建立物業管理良好聲譽和人民群眾經濟承受能力的實際出發，而提出的在一定時期內的帶有較強過渡色彩的措施。

(四)政府多方面的扶持

考慮到目前我國的實際情況，廣大居民的收入水平和低租金的住房政策，普通住宅物業管理經費完全由住戶負擔尚有一定困難。因此，為推動物業管理的發展，政府還在多方面對物業服務企業給予大力扶持。特別是對經濟適用房、按房改房政策出售的公有住房、安居房、普通居民住宅，物業服務收費實行政府指導價。其收費標準低于管理服務成本的，各地人民政府給予優惠政策。

目前，政府對物業管理的扶持主要體現在制定相關的政策和給予一定的資金支持，主要包括：①制定住宅小區物業服務收費辦法和政府指導價，加強對收費的管理；②規定物業服務企業可享受國家對第三產業的優惠政策，在開展多種經營中可適當減免部分稅金等；③《物業管理條例》第五十二條規定：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。

(五)開發建設單位給予一定的支持

開發建設單位為了自身的聲譽和經濟效益，對所建造的物業，尤其是住宅日后的物業管理也會給予必要的支持。主要體現在以優惠的方式提供一定數量的管理用房和經營性配套商業用房，完善物業的各種配套設施和環境的建設等。

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（責任編輯：中大編輯）

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