《房地產經紀相關知識》是房地產經紀人考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了房地產經紀人考試《房地產經紀相關知識》知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

合同訂立與風險防范

1、商品房預售合同是當事人雙方約定，出賣人在規定的期間內建成房屋并將其所有權轉移給買受人，買受人應預先支付一定價款的協議。

合同的內容如何確定，是訂立合同的一個最重要的問題。因為訂立合同就是要設立、變更、終止民事權利義務關系，涉及享受哪些權利，應當履行什么義務，關系到合同當事人的利益和訂立合同的目的，只有對合同內容協商一致，合同才能成立。

一般而言，買賣、委托、租賃等合同的內容應包括：當事人、標的、數量、質量、價款、履行期限、地點和方式、違約責任及爭議解決的方法等。合同的訂立，必然經過要約、承諾兩個步驟。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，必須內容具體明確。而是受要約人同意要約的意思表示，承諾的內容應當與要約的內容一致。一有實質性變化，則為新要約。

王某提出要購買看中一套房，開發商告知有購房意愿者可預先登記并留下聯系地址。后被告知該套房已被他人購買，可另挑一套，王某之妻應開發商的邀請前往購房，因拿不定主意，雙方沒有簽定房屋買賣合同，但她要求收入現金5000元，作為今后購房之定金。開發商收下后，開了一張“收到王×先生交來購房定金人民幣5000元”的收條給王×之妻。后因王×堅持購買原先看中的那一套，雙方發生糾紛，訴至法院。

原告向被告登記購房時提出了要約，但未得到承諾，隨后雖交款給被告，但買賣之標的物沒有確定，雙方未能簽訂合同，缺乏買賣合同的形式要件，合同沒有成立。故原告的訴訟請求不應得到支持，而應責令開發商返還王某　5000元并按銀行利率計息賠償損失。

2、發展商在廣告中的承諾是否有法律約束力?

發展商在推銷樓盤時，通常會制作精美的宣傳冊，或透過當地傳媒進行宣傳。廣告中會列明許多承諾：如租金回報、回購的保證;提供銀行貸款的承諾;對物業的裝修標準、主要設施、周圍環境的陳述，等等。而這些內容往往并未出現在雙方隨后所簽訂的《預售契約》中，買賣雙方的糾紛也因此而產生。根據《房地產廣告發布暫行規定》的有關條款，房地產廣告應當遵守許多明確具體的限制性規定，如“不得以所需時間來表示距離”，“房地產廣告涉及內部結構、裝飾裝修的，應當真實、明確”等，對違反上述規定購房地產廣告，該《暫行規定》也作了相應的處罰措施。但對廣告的內容是否可以認定為預售方對買主的承諾，尚未有明確的法律規定。

從民法原理言之，廣告屬于要約邀請，而不屬于要約本身，最終認定雙方的權利義務，應當以雙方簽定的正式合同為準。但這并不是說發展商就可以隨意在廣告中作任何不負責任的宣傳而不受任何約束。本人認為，廣告中的內容雖然未規定在預售契約中，但買主作出認購決定是某于廣告中的承諾，發展商不能僅僅以其承諾未在合同中出現而推卸責任。如果廣告中包括使合同成立的確定性內容，即使未見之于合同正本，也應當視為合同的要約而加以認定。

3、預售合同的登記是否應為合同生效的條件?

《城市商品房預售管理辦法》和《城市房地產開發經營管理條例》中均規定，在預售合同簽訂后30天內，預售人應當持預售合同前往有關部門辦理登記備案手續。經過登記，即標志該預售合同完全生效，受到法律的完全保護。對未經登記的預售合同是否無效，上述法規未作明示，而《廣州市房地產交易管理辦法》中規定，凡未經審核、登記的商品房預售行為無效。如果發生糾紛后一概以無效合同來認定，無形中會擴大糾紛的涉及面，既不利于糾紛的解決，也會同時傷害買賣雙方的利益。商品房預售是雙方的民事行為，只要預售合同出于雙方平等協商一致的結果，雖未辦理登記，法律仍應予以保護。

對商品房預售合同實行登記，是國家主管部門為了加強對房地產開發經營的管理而采取的一項措施。未作登記，容易引發一系列糾紛，如一房兩賣，發展商將已預售出的房產再行抵押等。為防止發展商逃避法律監管，保障購房者的權益，對這類合同應按效力待定的合同處理，責令義務人補辦有關手續。但如果預售方將已預售的商品房又售與第三人，且后者的預售合同辦理了登記備案手續，則未辦理登記的預購人對所購房屋的權利不能對抗第三人，因為已辦理登記的預售合同具備了合同成立的實質和形式要件，應受到法律全面完整的保護，否則，法律規定辦理登記備案手續便沒有任何實質意義。

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（責任編輯：中大編輯）

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