為了幫助廣大的考生系統的復習房產經紀人考試的知識點，本文將主要針對房產經紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

3．物業管理規章制度的制定

規章制度是物業管理順利運行的保證。規章制度的制定應依據國家法律、法規、政策的規定和物業管理行政主管部門推薦的示范文本，結合本物業的實際情況，制定一些必要的、適用的制度和管理細則。

(三)物業管理的啟動階段

物業管理的全面啟動以物業的接管驗收為標志。從物業的接管驗收開始到業主大會選聘新的物業服務企業并簽訂物業服務合同。在此階段，除了要開展日常的物業管理服務以外，有四個基本環節需要特別重視，即物業的接管驗收、用戶入住、檔案資料的建立、首次業主大會的召開和業主委員會的正式成立。

1．物業的接管驗收

物業的接管驗收包括新建物業的接管驗收和原有物業的接管驗收。新建物業的接管驗收是在項目竣工驗收的基礎上進行的再驗收。接管驗收一旦完成，即由開發商或建設單位向物業服務企業辦理物業管理的交接手續，就標志著物業正式進入實施物業管理階段。原有物業的接管驗收通常發生在產權人將原有物業委托給物業服務企業管理之時；或發生在原有物業改聘物業服務企業，在新老物業服務企業之間。在這兩種情況下，原有物業接管驗收的完成也都標志著新的物業管理工作全面開始。

對物業服務企業而言，物業的接管驗收主要是對物業的共用部位、共用設施設備的接管驗收。

物業的接管驗收是直接關系到物業管理工作能否正常順利開展的重要一環。在接管驗收的過程中，物業服務企業要充分發揮自己的作用，對驗收中發現的問題應準確記錄在案，明確管理、維修責任，并注意審查接收的圖紙資料檔案。

2．用戶(業主)入住

用戶(業主)入住是指住宅小區的居民入住，或商貿樓宇中業主和租戶的遷入，這是物業服務企業與服務對象的首次接觸，是物業管理十分重要的環節。業主入住時，物業服務企業向業主發放《臨時管理規約》等材料，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，還要通過各種宣傳手段和方法，使業主了解物業管理的有關規定，主動配合物業服務企業日后的管理服務工作。

3．檔案資料的建立

檔案資料包括業主或租住戶的資料和物業的資料。業主或租住戶入住以后，應及時建立他們的檔案資料，例如業主的姓名，家庭人員情況，工作單位，平時聯系的電話或地址，收繳管理費情況，物業的使用或維修養護情況等。

物業檔案資料是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施物業管理時工程維修、配套、改造必不可少的依據，是更換物業服務企業時必須移交的文件之一。檔案資料要盡可能完整地歸集從規劃設計到工程竣工，從地下到樓頂，從主體到配套，從建筑物到環境的全部工程技術維修資料，尤其是隱蔽工程的技術資料。經整理后按照資料本身的內在規律和聯系進行科學的分類與歸檔。可按建筑物分類，如設計圖、施工圖、竣工圖、設備圖等；也可按系統項目分類，如配電系統、供水排水系統、消防系統、空調系統等。

4．首次業主大會的召開和業主委員會的成立

當物業銷售和業主入住達到一定比例和一定年限時，業主應在物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門和街道辦事處的指導下成立業主大會，召開首次業主大會會議，審議和通過業主大會議事規則和管理規約，選舉產生業主委員會，決定有關業主共同利益的事項。至此，物業管理工作就從全面啟動轉向日常運作。

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（責任編輯：中大編輯）

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