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資金的時間價值和房地產投資分析

一、內容提要：本講主要講述了資金時間價值的觀念及資金等值計算的原理和方法，房地產投資的概念及房地產投資項目經濟評價指標和方法等內容。

二、重點、難點

大綱要求：掌握資金的時間價值的概念、單利和復利的概念及計算、名義利率和實際利率的概念及計算，資金時間價值的換算

熟悉房地產投資項目經濟評價

三、資金的時間價值

資金時間價值的觀念及資金等值計算的原理和方法，是房地產投資分析、估價、計算貸款償還額等所必需的基礎知識和基本技能。

四、資金時間價值的概念及存在原因

資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，其核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價值；或者通俗地說，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。

從經濟理論上講，資金存在時間價值的原因主要有下列幾個

1.資金增值。把資金投入到生產或流通領域后，它會隨著時間的推移而產生增值。

2.機會成本。機會成本（其他投資機會的相對吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益。或者說，稀缺的資源被用于某一種用途意味著它不能被用于其他用途。因此，當我們考慮使用某一資源時，應當考慮它的第二種最好的用途。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機會成本的概念，資金被占用之后就失去了獲得其他收益的機會。

3.承擔風險。收到資金的不確定性通常隨著收款日期的推遠而增加，即未來得到錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險，俗話說“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。

4.通貨膨脹。現(xiàn)代市場經濟一般是通貨膨脹的。通貨膨脹是指商品和服務的貨幣價格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價的持續(xù)普遍上漲。當說某項投資是保值性的，則意味著它能抵抗通貨膨脹，即投入的資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度。具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能購買到當初的投資額可以購買到的同等商品或服務。

五、單利和復利

（一）利息和利率的概念

資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利息率”

利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時間內的利息與本金的比率，即：計算利息的單位時間稱為計息周期。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習慣上按照計算利息的時間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來表示，月利率一般按本金的千分之幾來表示，日利率一般按本金的萬分之幾來表示。計算利息的方式有單利和復利兩種。

（二）單利的計算

單利是指每期均按本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產生的利息不計算利息。在單利計息的情況下，每期的利息是個常數(shù)。

如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息的周期數(shù)，I表示總利息，F(xiàn)表示計息期末的本利和，則有：

I=P×i×n

F=P（1+i×n）

例1—1：將1000元錢存入銀行2年，銀行2年期存款的單利年利率為6％，則到期時：

I=P×i×n

=1000×6％×2

=120（元）

F=P（1+i×n）

=1000×（1+6％×2）

=1120（元）

題目：在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益稱作：（    ）。

A.資金增值

B.承擔風險

c.通貨膨脹

D.機會成本

答案：（ D）

（三）復利的計算

在復利計息的情況下，不僅本金要計算利息，利息也要計算利息，即通常所說的“利滾利”。

復利的本利和計算公式為：

F=P（1+i）N

復利的總利息計算公式為：

J=P[（1+i）N-1]

例l一2：將1000元錢存入銀行2年，銀行存款的復利年利率為6% ，則2年后：

F=P（1+i）N

=1000×（1+6%）2

=1123.6（元）

I=P[（1+i）N-1]

=1000×[（1+6％）2- 1]

=123.6（元）

與例1—1比較，利息多了3.6元。

（四）單利與復利的換算（單利與復利的可比性）

由上不難看出，在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下（計息的周期數(shù)大于1）單利計息的利息少，復利計息的利息多；如果要使單利計息與復利計息兩不吃虧，則兩者的利率應有所不同，其中單利的利率應高一些，復利的利率應低一些。假設i1為單利利率，i2為復利利率，并令n期末時單利計息與復利計息的本利和相等，即通過

P（1+i1×n）=P（1+i2）N可以得出單利計息與復利計息兩不吃虧的利率關系如下：

i1 =（1+i2）N-1/ n

弄清了單利與復利的關系后，可知單利與復利并沒有實質上的區(qū)別，只是表達方式上的不同而已。利息計算本質上都是復利。

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