為了幫助廣大的考生系統的復習房產經紀人考試的知識點，本文將主要針對房產經紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

二、物業服務企業

(一)物業服務企業的性質

物業服務企業是依法定程序設立，以物業管理為主業，獨立核算、自主經營、自負盈虧的具有獨立的企業法人地位的經濟實體。

物業服務企業按自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的機制運行，其指導思想是：以服務為宗旨，以管理和經營為手段，以經濟效益、社會效益和環境效益的綜合統一為目的。這是物業服務企業與房地產行政部門所屬的房管所和各自管房單位的房管處的最本質的區別。

(二)物業服務企業的設立

物業服務企業的設立分工商注冊、稅務登記和資質審批兩步。

1．物業服務企業的工商注冊、稅務登記

設立物業服務企業須向工商行政管理部門進行注冊登記，領取營業執照，并到稅務部門辦理稅務登記后，方可開業。

2．物業服務企業的資質管理

為加強物業服務企業的資質管理，原建設部印發了《物業服務企業資質管理辦法》(以下簡稱《資質管理辦法》)。房地產行政主管部門根據物業服務企業的資產、專業技術人員和物業管理業績等，對設立的物業服務企業核定資質等級。未經主管部門進行資質評定并取得資質證書的，不得從事物業服務業務。

物業服務企業資質等級分為一級、二級、三級。《資質管理辦法》從企業的資產、人員構成、管理物業的類型與規模、業績、誠信和內部規章制度等方面對一、二、三級三個資質等級做了規定。

新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地縣(市)人民政府房地產行政主管部門申報臨時資質：①營業執照；②企業章程；③驗資證明；④企業法定代表人的身份證明；⑤物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。一年內物業服務企業未能承接物業管理項目，資質審批部門應當取消其從事物業管理活動的資格。

物業服務企業的資質管理實行分級審批。國務院建設主管部門負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。省、自治區人民政府建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。

申請核定資質等級的物業服務企業，應當提交下列材料：①企業資質等級申報表；②營業執照；③企業資質證書正、副本；④物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；⑤物業服務合同復印件；⑥物業管理業績材料。

資質審批部門應當自受理企業申請之日起20個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書；一級資質審批前，應當由省、自治區人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門審查，審查期限為20個工作日。

物業服務企業申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準：①聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；②將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；③挪用專項維修資金的；④擅自改變物業管理用房用途的；⑤擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；⑥擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；⑦擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；⑧物業服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的；⑨與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；⑩不履行物業服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的；⑩超越資質等級承接物業管理業務的；⑩出租、出借、轉讓資質證書的；⑩發生重大責任事故的。

經資質審查合格的企業，由資質審批部門發給相應等級的《資質證書》。

(三)物業服務企業的權利、義務

物業服務企業在物業管理中最根本的權利、義務是：依據物業服務合同對受委托物業實施物業管理的權利、義務。

物業服務企業的權利：

(1)根據有關法律、法規、政策和合同的約定，并結合實際情況制定物業管理制度。

(2)依照物業服務合同和有關規定收取物業服務費。

(3)制止違反物業管理制度的行為。

(4)要求委托人協助管理。

(5)選聘專業公司承擔專項經營服務管理業務。

(6)法律、法規規定的其他權利。

物業服務企業的義務：

(1)履行物業服務合同，提供物業管理服務。

(2)接受業主委員會和業主及使用人的監督。

(3)定期公布物業管理服務費用和代管基金收支帳目，接受質詢和審計。

(4)接受有關行政主管部門的監督管理。

(5)法律、法規規定的其他義務。

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（責任編輯：中大編輯）

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