第八章房地產稅費

第一節稅費制度概述

一、稅收的概念及特征

(一)概念

稅收是國家參與社會剩余產品分配的一種規范形式，其本質是國家憑借政治權力，按照法律規定的程序和標準，無償地取得財政收入的一種手段。

(二)特征

(1)強制性：根據法律的規定，國家以社會管理者的身份，對所有的納稅人強制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國家稅收。

(2)無償性：國家取得稅收，對具體納稅人既不需要直接償還，也不需要支付任何形式的報酬。它是稅收的關鍵特征。

(3)固定性：國家征稅必須通過法律形式，事先規定納稅人、課稅對象和稅率。它是稅收區別于其他財政收入形式的重要特征。

二、稅收制度構成要素

稅收制度構成要素有納稅人、課稅對象、稅率、附加、加成和減免、違章處理等。

(1)納稅人：是稅法規定的直接負有納稅義務的單位和個人。

納稅人和負稅人的區別：納稅人是直接向國家繳納稅款的單位和個人;負稅人是實際負擔稅款的單位和個人。

(2)課稅對象：又稱征稅對象，是稅法規定的課稅目的物，即確定對什么事物征稅。

課稅對象是確定征稅范圍的主要界限，也是區別不同稅種的主要標志。根據課稅對象性質的不同，全部稅種可分為5大類：流轉稅、收益稅、財產稅、資源稅和行為目的稅。

(3)稅率：據以計算應納稅額的比率，即課稅對象的征收比例。它是稅收制度和政策的中心環節，直接關系到國家財政收入和納稅人的負擔。我國現行的稅率形式有比例稅率、累進稅率、定額稅率三種。

三、中國現行房地產稅種

我國現行房地產業稅種有房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他相關稅種主要有營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅、企業所得稅、印花稅等。

四、房地產收費

企業稅外收費負擔是指企業在稅收以外向政府及其行政事業單位交納的各種收費。房地產收費主要有行政事業性收費和政府性基金(統稱政府規費)，依照法律法規或物價部門批準的文件執行，收取的資金進入財政專戶，有的用于支持專項事業發展，有的用于為社會提供特定的服務。對于房地產行業來說，稅外收費可以直接或間接地計入企業的開發成本，再通過商品房銷售，轉嫁給購房者。

房地產開發環節的收費，按照開發企業取得土地的不同，可分為土地～級開發收費和土地二級開發收費兩類。

土地一級開發政府規費項目，主要有土地補償費、拆遷安置補助費、地上附著物和青苗補償費、耕地開墾費、土地復墾費、新菜地開發建設基金、城市房屋征收管理費、土地上市招標代理服務費、防洪工程維護管理費、新增用地有償使用費等10余項費用。這些費用在土地實行招拍掛出讓后，已體現在土地出讓的地價款中，目前基本上已不再單獨出現。

土地二級開發政府規費屬于房地產開發環節企業應向政府繳納的費用，當前主要有：城市基礎設施配套費、新型墻體材料發展基金、散裝水泥專項資金、工程質量監督費、防空地下室易地建設費、公共消防設施建設費、占道費、綠化費、白蟻防治費(在南方地區收取)等10余項。

除政府規費外，房地產開發企業需要支付一些經營服務性收費、開發項目的基礎配套費以及其他費用。經營服務性收費，不屬于政府收費，是房地產開發企業向一些具有專業資質的社會機構支付的費用，種類較多。主要包括環境影響評價費、交通影響評價費、地震影響評價分析費、勘察測繪費、施工圖審查費、文物勘探費、檔案服務費、沉降觀測費、防雷檢測費、墻體保溫節能監測費等，不完全統計，這部分費用在20項左右，在具體實施時各地名稱有所差別。

房地產交易環節的收費，主要有交易手續費、房產登記費、房地產評估費、房地產經紀服務費、利用房地產檔案費等類別，交易手續費、房產登記費、利用房地產檔案費屬于政府規費，房地產評估費、房地產經紀服務費則屬于經營服務性收費。目前，有全國性收費標準的房地產交易環節收費主要是交易手續費和房產登記費。

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（責任編輯：lqh）

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