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[例5-1] 某成片荒地面積2平方公里,取得該荒地的代價為1.2億元,將其開發成“五通一千”熟地的開發成本和管理費用為2.5億元,開發期為3年,貸款年利率為8%,銷售費用、銷售稅費和開發利潤分別為可轉讓熟地價格的2%、5.5%和10%,開發完成后可轉讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價(假設開發成本和管理費用在開發期內均勻投入)
[解] 求取該荒地開發完成后可轉讓熟地平均單價的過程如下:
該荒地開發完成后可轉讓熟地的總價=取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發利潤=取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息+可轉讓熟地的總價×銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率
得出:
該荒地開發完成后可轉讓熟地的總價=(取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息)/1-銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率
該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價=(取得該荒地的總代價+土地開發總成本十總管理費用十總投資利息)/(1-銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率)×可轉讓熟地面積 =(取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用十總投資利息)/(1-銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率)×可轉讓熟地面積比率×該荒地總面積=436(元/㎡)
3.適用于新建房地產的基本公式
在新建房地的情況下,成本法的基本公式為:
新建房地價格=土地得成本+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤
在新建建筑物的情況下,上述公式中不含土地取得成本、土地開發成本及應歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發利潤,即:
新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發利潤
在實際估價中應根據估價對象和當地的實際情況,對上述公式進行具體化。
4.適用于舊房地產的基本公式
在舊房地的情況下,成本法的基本公式為:
舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物重新購建價格
在上式中,必要時還應扣除由于舊建筑物的存在而導致的土地價值減損。
在舊建筑物的情況下,成本法的基本公式為:
舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊
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