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2013年房產經紀人考試經紀相關知識輔導資料2

發表時間:2012/11/16 11:54:53 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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房地產經紀相關知識》是房地產經紀人考試科目之一,為了幫助考生更加系統地復習備考,小編特整理了房地產經紀人考試房地產經紀相關知識》知識點,希望能給您的備考帶來一定的幫助,順利通過考試!

什么是泡沫?在經濟學上,泡沫就是指價格遠遠超過了價值,而完全靠投機活動來支撐的經濟現象。中國自上世紀90年代以來,由于社會貧富差距急劇擴大,少部分人手中集中了大量貨幣,如何用這些錢去賺更多的錢,成了他們考慮的首要問題。由于種種原因,樓市被他們選中為一個主要的投機工具,比如在北京的一些地區,房價已經超出實際造價20多倍,這么大的差距,只能用“泡沫”才能得到合理的解釋。

樓市一旦成了投機工具,它和需求、供給什么的基本就沒有什么關系了,而只和投機者的心理預期有關:如果大家都預期樓市還會繼續上漲,那么就會有更多的錢涌入樓市,樓市就真的會漲!反過來,如果大家都預期樓市會跌,那么錢就會流出樓市,樓市也就真的會下跌。

在這種情況下,即便是有再多的人需要住房,但只要他們的需求缺乏支付能力做后盾,對樓市就毫無影響。“不買房運動”之所以是幼稚的,就在于其所能動員的人都是些無力對樓市施加影響的人,無疾而終是其必然的命運。但用樓市來投機也存在一個問題,那就是誰都擔心會成為最后一個接盤者,以中國樓市的泡沫之大,最后一個接盤者勢必徹底被套牢,很可能幾輩子都翻不過身來,變“炒樓”為“跳樓”是免不了的。在這樣一種心理陰影的影響下,當泡沫大到了一定程度,投機者就會表現出觀望和猶豫。尤其是在房價已經引起了社會公憤,中央又一再表態要調控房價的情況下,就更是如此。

實際上,在這次大地震之前,樓市泡沫已經出現行將破裂的跡象:比如,2007年上海商品住宅新開工近1600萬平方米、竣工約2800萬平方米,而成交的商品住宅,則只有2097.99萬平方米,不足1/2.廣州在2月進行的一項調查則表明:在廣州市108個主流在售樓盤中,與2007年10月前后的房價相比,有1個樓盤跌幅超過50%,17個樓盤跌幅在20%~40%之間,44個樓盤跌幅在20%以內。而跌幅最大的前10個樓盤,每個跌幅都超過29%.另外,有21個樓盤房價已經止步,15個樓盤處于斷貨階段,只有不到一成,即10個樓盤房價還在弱勢上漲。

當然,這還不能叫崩潰,只能叫僵局。但對泡沫原理略知一二的人都明白,泡沫一旦不再繼續增大,距離崩潰也就只差那么一點點了,而這次大地震,就成了捅破泡沫的那個“針尖”。

地震的影響力,主要就在于它直接作用于人們的心理預期:在地震的毀滅性后果面前,樓市永遠上漲,房子可以永遠保值的神話破滅了,樓市作為投機工具的價值和有效性也受到了根本性的挑戰。如成都的不少高檔住房,在地震中都出現了裂縫,這不僅讓業主產生了嚴重的不安全感,而且其投資的價值也大大下降了。一個自然的疑問是:中國房地產大發展的30年,恰恰是地震活動比較平穩的30年,這些像變魔術一樣從地下冒出來的樓房,其抗震性能究竟如何?

除了房地產開發商,大部分人對這個問題的回答恐怕都是否定的。如此一來,人們產生樓市將要下跌的心理預期也就不可避免,樓市泡沫的破裂隨之而來。

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