第一章 房地產(chǎn)法律規(guī)定

第三節(jié) 城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定

作為全面規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記等行為的大法，《城市房地產(chǎn)管理法》確立了一系列重要制度和房地產(chǎn)行政管理體制。

一、國(guó)有土地有償、有限期使用制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用制度，是對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。20世紀(jì)70年代末期，中國(guó)開(kāi)始經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開(kāi)放，傳統(tǒng)的城市土地使用制度已不能適應(yīng)改革開(kāi)放的需要，急需進(jìn)行改革。《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》均明確規(guī)定，國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。國(guó)有土地有償使用制度的實(shí)施，釋放出土地作為生產(chǎn)要素的巨大活力，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)較快發(fā)展。

二、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度

房地產(chǎn)成交價(jià)格不僅關(guān)系著當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而且也關(guān)系著國(guó)家的稅費(fèi)收益。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易價(jià)格管理，對(duì)于保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益和保障國(guó)家的稅費(fèi)收益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，有著極其重要的作用。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者做不實(shí)的申報(bào)。”2001年8月修改后發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(原建設(shè)部令第96號(hào))中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格”;“房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估”;“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)

格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)”。這些規(guī)定為房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度提供了法律依據(jù)，如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格是交易當(dāng)事人的法定義務(wù)，是房地產(chǎn)交易受法律保護(hù)的必要條件之一。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。這一規(guī)定改變了原來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下價(jià)格由國(guó)家確定或?qū)徟墓芾砟Ｊ剑瑢?shí)行交易雙方自愿成交定價(jià)，向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)價(jià)格的制度。房地產(chǎn)管理部門在接到價(jià)格申報(bào)后，如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方，并不要求交易雙方當(dāng)事人更改合同約定的成交價(jià)格，但交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格繳納了有關(guān)稅費(fèi)后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。如果交易雙方對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格有異議，可以要求重新評(píng)估。交易雙方對(duì)重新評(píng)估的價(jià)格仍有異議，可以

按照法律程序，向人民法院提起訴訟。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代辦有關(guān)交易手續(xù)時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持如實(shí)申報(bào)，不可遷就當(dāng)事人意愿瞞價(jià)申報(bào)，避免可能的房地產(chǎn)交易糾紛及由此引發(fā)的含稅收征管在內(nèi)的一系列法律責(zé)任，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行申報(bào)管理，既防止房地產(chǎn)交易價(jià)格失真，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費(fèi)對(duì)交易價(jià)格做不實(shí)的申報(bào)，保證國(guó)家的稅費(fèi)不流失。

三、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。”“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”

四、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。”《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》進(jìn)一步明確：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。”“房地產(chǎn)估價(jià)師是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，并經(jīng)注冊(cè)登記取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證的人員。未取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。”

五、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記體制是房屋和土地分別由房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門分別登記。房屋與所占用的土地密不可分，房地產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)一并完成，但統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，需要有一個(gè)過(guò)程。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)將房屋與土地實(shí)行分部門管理的體制，將登記機(jī)構(gòu)與行政機(jī)關(guān)的設(shè)置與職能掛鉤，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)登記中，一般是土地使用權(quán)登記和房屋所有權(quán)登記在土地部門和房地產(chǎn)部門分別進(jìn)行。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)”。一些地方已經(jīng)將房地產(chǎn)和土地統(tǒng)一在一個(gè)部門管理，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的統(tǒng)一登記。

六、房地產(chǎn)行政管理體制

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要涉及房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)交易管理是指政府及其房地產(chǎn)交易管理部門、其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使的指導(dǎo)、監(jiān)督等管理活動(dòng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容。

房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)是指履行房地產(chǎn)交易管理職能的政府部門或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)，包括國(guó)務(wù)院建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門，省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門，市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)交易管理所、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處、房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、房地產(chǎn)交易中心等。

市、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要工作任務(wù)是：

1.執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法律法規(guī)、部門規(guī)章，并制定具體實(shí)施辦法;

2.整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益;

3.辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù);

4.協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款;

5.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù);

6.建立定期的市場(chǎng)交易信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。

復(fù)習(xí)思考題

1.房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的含義?

2.房地產(chǎn)法律體系包括哪些內(nèi)容?

3.城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了哪些制度?

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（責(zé)任編輯：lqh）

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