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(四)產權調換房屋差價的結算

產權調換注重的也是房屋的價值。盡管以實物形式體現，實質上是按等價交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產權調換房屋，被拆遷房屋的評估價與產權調換房屋的市場價進行差價結算，多退少補。無論實行貨幣補償還是產權調換，有一個基本原則必須明確，即等價原則，所以，從價值量來衡量，產權調換與貨幣補償是等價的。

(五)拆遷安置

對于拆除租賃房屋，《拆遷條例》規定了解除租賃協議的處理方式。即由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷補償前，已經解除了租賃協議或出租人對承租人進行了安置的，實質上相當于非租賃房屋的補償、安置根據《拆遷條例》的規定，對所有人進行補償、安置；當出租人與承租人對解除租賃關系達不成協議時，為了保障承租人的利益不受損害，《拆遷條例》規定應當實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協議。

例題1：甲的房屋出租給乙，租期5年。一年后甲又將該房屋抵押給銀行，期限3年，并辦理了抵押登記。因城市改造的需要，該房處于拆遷范圍，將被拆除。下列表述中，正確的有( )。(2005年房地產經紀人制度試題)

A．若甲與乙未達成解除租賃關系協議，該房屋不能拆除

B．若甲與乙未達成解除租賃關系協議，應當采取產權調換方式補償

C．若甲與銀行未達成解除抵押關系協議，甲可用拆遷補償款清償抵押債務

D．若甲與銀行未達成解除抵押關系協議，該房屋不能拆除

E．若甲與乙未達成解除租賃關系協議，拆遷人應直接將拆遷補償款支付給銀行

答案：BC

解析：對于出租人與承租人達不成協議的，為了保障承租人的權益不受損害，《拆遷條例》規定實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協議。

(六)安置房屋的質量要求

拆遷安置房屋的質量和安全性能，直接關系到被拆除房屋使用人的切身利益。長期以來，部分拆遷人為了節約成本，提供的安置用房質量、功能、環境等方面都比較差，給房屋使用人的生活帶來極大的不便，有的甚至嚴重違反國家強制標準，存在嚴重的安全隱患。所以，《拆遷條例》明確了安置用房的質量安全標準。明確要求相關的管理部門要按各自的職責，確保安置房符合城市規劃，符合有關勘察設計、建筑施工、建筑材料與構配件等的國家、行業標準或規范，并經竣工驗收。

(七)特殊情況的拆遷補償、安置

1．產權不明確房屋的補償、安置

產權不明確的房屋是指無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。

由于房屋產權的不確定性，補償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實施中不能因為其主體不明確，就降低或不對此類房屋進行補償。《拆遷條例》規定；"由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷"。產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。拆遷人應當就被拆遷房屋向公證機關提交證據保全申請，并按公證機關規定的程序和要求辦理公證，對公證機關出具的法律文書要立案歸檔以備查用。

例題：產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向( )辦理證據保全。

A 、人民政府 B．公證機關 C．檢察機關 D．人民法院

答案：B

解析：產權不明確的房屋在被拆除前，因為未進入法律程序，只有公證機關，才能辦理證據保全。

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（責任編輯：中大編輯）

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