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第四節 房地產中介服務行業信用檔案

一、建立房地產中介服務行業信用檔案的意義

(一)建立房地產中介服務行業信用檔案的必要性

建立房地產中介服務行業信用檔案是規范房地產市場行為、維護消費者合法權益、進一步啟動住宅消費、促進住宅與房地產業健康發展、拉動國民經濟增長和保持社會穩定的客觀需要。為委托方提供真實的可靠信息是房地產經紀人的責任，而誠實信用是保障房地產估價活動客觀公正的基石，是保障房地產經紀活動的真實可靠的基礎。因此，加快房地產估價機構、房地產經紀機構和房地產估價師、房地產經紀人誠信體系建設，大力提倡誠信為本的企業發展理念，不僅是政府構建公平競爭的市場經濟秩序的需要，更是房地產估價、房地產經紀自身發展的迫切需要。

(二)建立房地產中介服務行業信用檔案的作用

通過建立房地產中介服務行業信用檔案為各級政府部門和社會公眾監督房地產中介服務行業及執(從)業人員市場行為提供依據，為社會公眾查詢企業和個人信用信息提供服務，為社會公眾對房地產中介服務領域違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統，減少或避免商業欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發生，使失信者在擴大經營范圍、拓展業務等方面受到限制。

例題：建立房地產中介服務行業信用檔案的作用包括( )。

A．為各級政府部門和社會公眾監督房地產中介服務行業及執(從)業人員市場行為提供依據

B．為社會公眾查詢企業和個人信用信息提供服務

C．為社會公眾對房地產中介服務領域違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統

D．無法減少或避免商業欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發生

E．減少或避免商業欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發生

答案：ABCE

解析：無法減少或避免商業欺詐、弄虛作假、損害消費者合法利益等行為的發生，是錯誤的。

二、房地產中介服務行業信用檔案體系

(一)房地產中介服務行業信用檔案的構成

房地產中介服務行業信用檔案是房地產信用的重要組成部分。房地產中介服務行業信用檔案由房地產估價機構信用檔案、注冊房地產估價師信用檔案、注冊房地產經紀人信用檔案等房地產中介服務機構及其執(從)業人員信用檔案構成。

例題：房地產中介服務行業信用檔案的建立范圍包括( )。（2008年房地產經紀人制度試題）

A．房地產登記機構 B．房地產估價機構

C．房地產經紀機構 D．房地產經紀人

E．房地產經紀人協理

答案：BD

解析：房地產中介服務行業信用檔案由房地產估價機構信用檔案、注冊房地產估價師信用檔案、注冊房地產經紀人信用檔案等房地產中介服務機構及其執(從)業人員信用檔案構成。

(二)房地產中介服務行業信用檔案的內容

房地產中介服務行業信用檔案記錄房地產中介服務機構和注冊房地產估價師、注冊房地產經紀人等執(從)業人員的信用信息。

房地產估價機構信用檔案的主要內容包括；機構基本情況、機構良好行為記錄、機構不良行為記錄、估價項目匯總、估價項目基本情況、股東(合伙人)情況、注冊房地產估價師基本情況、機構資質年審情況、投訴情況等。

注冊房地產估價師信用的主要內容包括：個人基本情況，個人業績匯總、估價項目、繼續教育情況、科研能力表現、良好行為記錄、不良行為記錄、投訴情況等。

(三)房地產中介服務行業信用檔案的管理

隨著政府電子政務的發展，房地產信用檔案系統將逐步與有關政府部門(如銀行、工商、稅收、質檢、社保等)的信息系統互聯互通，從同業征信向聯合征信過渡，實現信息共享，以更加全面地反映房地產中介服務行業和執(從)業人員的信用狀況。

(1)管理的原則。房地產中介服務行業信用檔案按照"統一規劃、分級建設、分步實施、信息共享"的原則進行，逐步實現房地產中介服務行業信用檔案系統覆蓋全行業的目標。各級房地產行政主管部門負責組織所轄區內房地產信用檔案系統的建設和與管理工作。

(2)組織實施。住房和城鄉建設部組織建立一級房地產估價機構及執業人員信用檔案系統。中國房地產估價師與房地產經紀人學會為房地產中介服務行業信用檔案的系統管理部門，在住房和城鄉建設部領導下，負責一級房地產估價機構和房地產中介執業人員信用檔案的日常管理工作，包括有關信用信息的征集、登記、審核、更新及管理等工作，提供網上信用信息查詢服務；并負責起草相關的信用信息管理制度，包括信息征集、使用和更新的規則與方法，信息公示的內容、范圍和保留時限，投訴信息的處理與管理辦法等。

例題：具體承擔全國一級資質房地產估價機構信用檔案系統管理的部門是( )。（2006年房地產估價師制度試題）

A．建設部 B．建設部住宅與房地產業司

C．建設部信息中心 D．中國房地產估價師與房地產經紀人學會

答案：D

解析：中國房地產估價師與房地產經紀人學會為房地產中介服務行業信用檔案的系統管理部門，在住房和城鄉建設部領導下，負責一級資質房地產機構估價機構和房地產中介執業人員信用檔案的日常管理工作。

(3)信息的采集。信用檔案信息依法從多種途徑采集，充分利用現有信息資源，從政府部門、房地產中介行業自律組織、房地產中介服務機構、執(從)業人員、其他中介機構及社會公眾等多種途徑獲得，并與機構資質審批、年檢制度及專業人員執(從)業資格注冊工作有機結合。不良行為記錄，除了要求房地產中介服務機構自報外，各級房地產行政主管部門、各級房地產中介行業自律組織也應及時報送房地產中介服務機構和有關責任人員的違法違規處理情況，房地產信用檔案將按規定予以公示。

房地產中介服務機構或執業人員獲部省級表彰或榮譽稱號，即可作為良好行為記錄載入該企業或執業人員的信用檔案。良好行為記錄由房地產企業及執業人員直接報送，或由各級建設(房地產)行政主管部門、房地產中介行業自律組織采集并審核后提交系統管理部門。

房地產中介服務機構或執(從)業人員出現違反房地產法律法規及相關法律法規、標準規范的行為，并受到行政處罰的，即可作為不良行為記錄載入該企業或執業人員的信用檔案。不良行為記錄以企業自報為主，房地產企業應在受到行政處罰后10天內將有關信息直接報送系統管理部門；也可通過各級建設(房地產)行政主管部門、房地產中介行業自律組織將行政處罰意見和其他不良行為記錄提交系統管理部門。

(4)信息維護和更新。房地產中介服務行業信用檔案是由政府組織建立的，由系統管理部門對信息進行維護和更新。對涉及企業商業秘密的信息要注意保密，實行授權查詢；未經核實的信息不得在網上公示；不良記錄在公示前，必須經過嚴格的審核批準程序。

(5)投訴處理。房地產中介服務行業信用檔案系統專門設立了網上投訴欄目，社會公眾可以在網上對房地產市場違法違紀行為進行投訴，社會公眾按照統一格式提交有關房地產方面的投訴。按照《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》的規定，系統管理部門對收到的投訴信息，要進行登記、整理、分類，并根據被投訴對象和投訴內容，或轉交有關行政部門進行核查、處理，或轉給被投訴機構進行處理。房地產中介服務機構對系統管理部門轉去的投訴在15天內反饋意見(包括處理結果或正在處理情況)。無正當理由未按時反饋的，將在網上公示投訴情況。機構對已公示的違法違規行為進行整改后，可提請相關行政主管部門組織考核驗收，并在網上公布整改結果。如要撤銷公示，須由被公示單位提出申請，經相關行政主管部門同意，方可從網上撤銷；不良行為記錄公示在房地產中介服務行業信用檔案中保留一定期限。

(6)信息查詢。按照依法、合理保護企業商業秘密和分類、分級管理原則，房地產中介服務機構、執(從)業人員信用檔案分為公示信息和授權查詢信息兩大類。公示信息可直接在中國住宅與房地產信息網、中國房地產估價師與房地產經紀人學會網上免費查詢。授權查詢信息，如房地產估價機構信用檔案中估價項目名稱、委托人名稱、委托人聯系電話等內容，需按照房地產信用檔案管理規定的條件和程序進行查詢。

例題：房地產中介服務機構對系統管理部門轉去的投訴在( )天內反饋意見(包括處理結果或正在處理情況)。

A．7 B．15 C．30 D．45

答案：B

解析：房地產中介服務機構對系統管理部門轉去的投訴在15天內反饋意見(包括處理結果或正在處理情況)。

第五節 房地產中介服務行業自律

目前，我國各類房地產中介服務機構超過3萬家，其中從事房地產估價的機構就有3000多家，國家一級房地產估價機構160多家。提供估價、經紀、咨詢服務的專職、兼職房地產中介服務人員100多萬人。

雖然我國房地產中介服務行業發展較快，但從總體上說，房地產中介服務行業仍然是當前我國房地產市場發育中的一個薄弱環節。因此，要進一步規范房地產中介服務行為，除房地產行政管理部門應加強對房地產中介服務機構的監管外，還要建立房地產中介服務行業自律機制，形成行業行政管理、從業人員自律、行業組織監督的管理約束體制。

一、房地產中介服務人員的職業道德

房地產中介屬服務性質，房地產中介服務人員除應具備扎實的房地產專業知識，較全面的金融知識，通曉有關的法律、法規外，對其職業道德要求也很高。

我國房地產中介服務行業尚處在發育階段，房地產中介服務人員更要從維護行業發展、維護行業信譽、維護自身利益的角度出發，在加強業務技能學習，樹立現代市場營銷觀念的同時，不斷提高個人職業道德修養，做到遵紀守法、誠實待客、嚴格守信、愛崗敬業，自覺維護職業形象，促進房地產中介服務市場的健康發展。

二、房地產中介服務行業組織監督

1994年8月，經民政部注冊登記，我國組建了房地產中介服務行業全國性的自律組織--中國房地產估價師學會。它是隸屬于住房和城鄉建設部的全國性社會團體。2004年7月12日，經原建設部同意，民政部批準中國房地產估價師學會更名為中國房地產估價師與房地產經紀人學會(英文名稱為ChinalnstituteofRealEstateAppraisersandAgents，英文縮寫為CIREA)。

目前，中國房地產估價師與房地產經紀人學會單位會員、個人會員規模不斷擴大。凡從事房地產估價、房地產經紀工作的組織和個人，承認中國房地產估價師與房地產經紀人學會章程，遵守其有關規定的，可申請加入中國房地產估價師與房地產經紀人學會。中國房地產估價師與房地產經紀人學會的最高權力機構是全國會員代表大會。在全國會員代表大會閉會期間，理事會為中國房地產估價師與房地產經紀人學會的領導機構。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會的主要職責包括：開展房地產估價、房地產經紀理論和方法的研究，承擔房地產經紀人執業資格注冊工作，協助政府有關主管部門進行房地產估價師考試、注冊工作，組織房地產估價、房地產經紀專業培訓和房地產估價師、房地產經紀人繼續教育，制訂房地產估價、房地產經紀行業標準、職業道德規范，發展國際學術交流等。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會在建立房地產估價師執業資格、房地產經紀人執業資格，建立和完善行業自律機制方面做了大量的工作。中國房地產估價師與房地產經紀人學會主要通過以下工作開展行業自律管理：

(1)開展行業自律情況的調研工作，為政府制定有關政策提供意見和建議；

(2)建立行業內部的自律規則，制止低價競爭和價格壟斷行為，維護行業內部公平競爭；

(3)制定行業規范和從業人員道德規范，實施房地產估價師繼續教育工作；

(4)參與房地產估價機構資質管理規定和標準的制定工作，實施跟蹤管理。

目前，全國有20多個省、市也相繼成立了本地區的房地產估價、房地產經紀行業組織，如北京、上海、重慶、廣東、浙江、江蘇、海南、內蒙古、黑龍江、山西等省、自治區、直轄市及廣州、武漢、鄭州、深圳、蘇州、大連、成都、福州、廈門、常州等城市成立了房地產估價、房地產經紀學飛協)會或聯合會等地方性行業組織。這些地方性行業組織與中國房地產估價師與房地產經紀人學會密切配合，在從業人員道德教育，實施行業自律方面都發揮了較大作用，促進了房地產中介服務行業的健康發展。

例題：中國房地產估價師與房地產經紀人學會的最高權力機構是 ( )。

A．住房和城鄉建設部 B．中國房地產估價師學會監事會

C．全國會員代表大會 D．中國房地產估價師學會理事會

答案：C

解析：中國房地產估價師與房地產經紀人學會的最高權力機構是全國會員代表大會。

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（責任編輯：中大編輯）

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