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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記

房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要內(nèi)容包括：

1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研

(1)政治法律環(huán)境調(diào)研：政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治形勢，國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)及其變化等，

包括：

①各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地定級及地價(jià)政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等;

②各級政府有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等;

③國家有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護(hù)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競爭法等;

④政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財(cái)政政策、物價(jià)政策、就業(yè)政策等;

⑤政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢、政府的重大人事變動等。

(2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研：主要是了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平、物價(jià)指數(shù)，對房地產(chǎn)市場需求也會產(chǎn)生根本性的影響。

(3)社會文化環(huán)境調(diào)研：主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理乃至對生活的態(tài)度、對人生的價(jià)值取向等。

(4)社區(qū)環(huán)境調(diào)研：內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

2.房地產(chǎn)市場需求調(diào)研

房地產(chǎn)市場需求調(diào)研主要包括：

①房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研：房地產(chǎn)消費(fèi)市場容量調(diào)研主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成;

②房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)研：房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念;

③房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研：房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)際房地產(chǎn)消費(fèi)過程中的具體表現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)市場供給調(diào)研

房地產(chǎn)市場的供給是指在某一時(shí)期內(nèi)為房地產(chǎn)市場提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。它主要調(diào)研以下幾個(gè)方面：

(1)行情調(diào)研：即整個(gè)地區(qū)市場，房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢、市場占有率;

房地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力;房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期;

房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場空隙;有關(guān)同類房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本、價(jià)格、利潤的比較;

整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢，最適合于客戶接受的價(jià)格策略;新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動幅度等。

(2)市場反響調(diào)研：

①現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度;

②新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。

(3)建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況調(diào)研。

4.房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研

(1)房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研：市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。

(2)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研：房地產(chǎn)價(jià)格的高低對房地產(chǎn)企業(yè)的市場銷售和盈利有著直接的影響，積極開展企業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)研，對企業(yè)進(jìn)行正確的市場產(chǎn)品定價(jià)具有重要的作用。

(3)房地產(chǎn)促銷調(diào)研：廣告是促進(jìn)房地產(chǎn)商品市場銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個(gè)問題。促銷調(diào)研的主要內(nèi)容包括：

①房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式，廣告媒介的比較、選擇;

②房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定;

③房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研;

④房地產(chǎn)商品廣告計(jì)劃和預(yù)算的擬定;

⑤房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇;

⑥人員促銷的配備狀況;

⑦各種營業(yè)推戶活動的租售績效。

(4)房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研：一個(gè)營銷渠道執(zhí)行的功能是把商品從生產(chǎn)者那里轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手里。

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