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例題1：一方提供土地使用權，另一方提供資金進行房地產項目建設而使房地產權屬發生變化的行為，是一種房地產( )行為。 (2005年房地產經紀人制度試題)

A．出讓

B．資金借貸

C．轉讓

D．租賃

答案：C

解析：此是房地產轉讓形式的一種，詳見《城市房地產轉讓管理規定》。

二、房地產轉讓的條件

從價值量的角度分類，房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉讓主要包括房地產買賣、房地產抵債、房地產入股等行為，無償轉讓主要包括房地產贈與、房地產繼承等行為。

房地產買賣是指房地產權利人(即兼房屋所有權人和該房屋占用范圍內土地使用權人于一身的權利主體)將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為。房地產贈與是指房地產權利人將其合法擁有的房地產無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。房地產買賣屬于雙務行為，即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務，房地產贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。正是由于這一點，在實踐中，經常會出現為了某種目的(譬如規避交易稅費)而將房地產買賣變相轉為房地產贈與的行為，需要嚴格區分并加以管理。

例題1：下列行為中，不屬于房地產有償轉讓的是（ ）。（2009年房地產估價師制度試題）

A．房地產抵債

B．房地產作價入股

C．房地產買賣

D．房地產繼承

答案：D

解析：根據轉讓的方式，房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉讓主要包括房地產買賣、房地產作價入股等行為，無償轉讓主要包括房地產贈與、繼承等行為。

《城市房地產管理法》及《城市房地產轉讓管理規定》都明確規定了房地產轉讓應當符合的條件，采取排除法規定了下列房地產不得轉讓：

(1)達不到下列條件的房地產不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25％以上；屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件。同時規定應按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。作出此項規定的目的，就是嚴格限制炒賣地皮牟取暴利，并切實保障建設項目的實施。

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。司法機關和行政機關可以根據合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定查封、決定限制房地產權利，如查封、限制轉移等。在權利受到限制期間，房地產權利人不得轉讓該項房地產。

(3)依法收回土地使用權的。根據國家利益或社會公共利益的需要，國家有權決定收回出讓或劃撥給他人使用的土地，任何單位和個人應當服從國家的決定，在國家依法作出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉讓土地使用權。

(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的。共有房地產，是指房屋的所有權、國有土地使用權為兩個或兩個以上權利人所共同擁有。共有房地產權利的行使需經全體共有人同意，不能因部分權利人的請求而轉讓。

(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發生爭議，致使該項房地產權屬難以確定。轉讓該類房地產，可能影響交易的合法性，因此在權屬爭議解決之前，該項房地產不得轉讓。

(6)未依法登記領取權屬證書的。產權登記是國家依法確認房地產權屬的法定手續，未履行該項法律手續，房地產權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉讓該項房地產。

(7)法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情形。法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形，是指上述情形之外，其他法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

《城市房地產管理法》規定："商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房現行轉讓的問題，由國務院規定。"為抑制投機性購房，2005年5月9日，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。

例題：根據《城市房地產轉讓管理辦法》的規定，下列房地產中不得轉讓的有( )。（2004年房地產經紀人制度試題）

A．權屬有爭議的

B．共有房地產，經其他共有人書面同意的

C．已設定抵押的

D．司法機關依法查封限制轉移的

E．未依法領取房地產權屬證書的

答案：ADE

解析：共有房地產，經其他共有人書面同意的，可以轉讓。

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（責任編輯：中大編輯）