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房地產泡沫測度系數（二）

三、房地產泡沫測度系數

（一）房地產泡沫測度指標的設計

本文設計了三個房地產泡沫測度指標，分別為房地產價格增長率／實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款／居民月收入。

第1個指標：房地產價格增長率／實際GDP增長率該指標是根據房地產泡沫的含義來設計的。泡沫經濟是虛擬經濟與實體經濟偏離程度的反映，從宏觀的角度來分析，泡沫膨脹的程度取決于經濟增長速度和對經濟增長速度的預期，但是實體經濟的發展是虛擬經濟發展的基礎，房地產泡沫也是如此，因此可以用房地產價格增長率與經濟增長率進行比較，反映虛擬經濟與實體經濟的偏離程度。該指標能反映房地產泡沫的擴張程度，是測量虛擬經濟相對實體經濟增長速度的動態指標，用來監測房地產經濟泡沫化趨勢，指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。

本文并沒有采用基礎價格的標準來測算房地產泡沫的程度，而是采用實際GDP的增長率來代替基礎價格的增長率，避免了基礎價格測算中的各種不準確的因素，可以反映房地產泡沫發展的趨勢。

第2個指標：房價收入比該指標是根據房地產泡沫成因中的第一個因素：過度的投機需求來設計的。房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大時，表明房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度較高，產生房地產泡沫的可能性就越大。

第3個指標：住房按揭款／居民月收入該指標是根據房地產泡沫成因中的第二個因素：投資信貸的支持來設計的。房地產投機需求的膨脹離不開充足資金的支持，而充足的資金必須依靠銀行等金融部門的配合，因此居民投機需求的膨脹很大程度上依賴于信貸杠桿的推動，與信貸規模具有同步擴張，互動發展的性質。該指標反映了信貸對居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消費水平，代表了房地產泡沫發展及實現的程度。該指標值越大，說明信貸對居民住房投資的支持程度越大，居民投入住房消費的程度越高，產生房地產泡沫的基礎條件越好，如果房價保持上漲，則說明產生房地產泡沫的可能性越大。

因此，上述三個指標分別根據房地產泡沫的含義和生成機制揭示了房地產泡沫的本質，可以將它們作為測度房地產泡沫的重要指標。

（二）房地產泡沫測度系數的合成

房地產泡沫測度系數可以取房地產測度指標的幾何平均值來計算，即房地產價格增長率／實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款／居民月收入三個指標數值的平均數。設房地產泡沫測度系數為K，房地產價格增長率／實際GDP增長率為q[，1]，房價收入比為q[，2]，住房按揭款／居民月收入為q[，3].由于缺少歷史數據的積累，在我國應用房地產泡沫測度系數K值無法給出科學準確的評判標準，即無法指出“沒有泡沫、出現泡沫、泡沫嚴重”的界限和區間；但是，通過對各系列房地產泡沫測度系數值的時序和截面數據的對比，可以判斷各房地產市場中泡沫的發展程度，以此來分析房地產市場是否一直健康發展。

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