為了幫助廣大的考生系統的復習房產經紀人考試的知識點，本文將主要針對房產經紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

四、物業管理的主要環節

根據物業管理在房地產開發、建設和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內容，按先后順序分4個階段介紹物業管理工作的主要環節：物業管理的策劃階段；物業管理的前期準備階段；物業管理的啟動階段；物業管理的日常運作階段。

(一)物業管理的策劃階段

這一階段的工作包括物業管理的早期介入、制定物業管理方案、制定臨時管理規約及有關制度、選聘物業服務企業四個基本環節。

1．物業管理的早期介入

所謂物業管理的早期介入，是指物業服務企業在接管物業以前的各個階段(項目決策、可行性研究、規劃設計、施工建設等階段)就參與介入，從物業管理運作的角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，協助開發商把好規劃設計關、建設配套關、工程質量關和使用功能關，以確保物業的設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，這是避免日后物業管理混亂的前提與基礎。

2．制定物業管理方案

房地產開發項目確定后，開發企業就應盡早制定物業管理方案，也可聘請物業服務企業代為制定。制定物業管理方案，首先是根據物業類型、功能等客觀條件以及住用人的群體特征和需求等主觀條件，規劃物業管理消費水平，確定物業管理的檔次。其次，確定相應的管理服務標準。然后進行年度物業管理費用收支預算，確定各項管理服務的收費標準和成本支出，進行費用的分攤。

3．制定臨時管理規約及有關制度

建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。建設單位還應制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

4．選聘物業服務企業

在物業管理方案制定并經審批之后，即應根據方案確定的物業管理檔次著手進行物業服務企業的選聘工作。達到一定規模的住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，物業服務企業不得超越資質承接物業管理項目。建設單位應與選聘的物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》。

建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業，新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

上述四個環節均是由房地產開發企業來主持。這四個環節是物業管理全面啟動和有效運作的必要先決條件，建設單位對此應給予足夠的重視。

(二)物業管理的前期準備階段

物業管理的前期準備階段的工作包括物業服務企業內部機構的設置與人員編制的擬定，物業管理人員的選聘與培訓，物業管理規章制度的制定三個基本環節。

1．物業服務企業內部機構的設置與人員編制的擬定

企業內部機構及崗位要依據所管物業的規模和特點以及業主對物業管理服務的需求檔次靈活設置。其設置原則就是使企業的人力、物力、財力資源得到優化高效的配置，以最少人力資源達到最高運營管理效率和最佳經濟效益。

2．物業管理人員的選聘和培訓

從事物業管理的人員需要敬業精神，要求各崗位工種人員達到一定的水平，對其上崗資格須進行確認。電梯、鍋爐、配電等特殊工種應取得政府主管部門的資格認定方可上崗。

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（責任編輯：中大編輯）

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