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五、商品房現售（掌握）

商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

《商品房銷售管理辦法》(原建設部令第88號)規定，商品房現售應當符合以下條件；

(1)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

(2)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件；

(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

(4)已通過竣工驗收；

(5)拆遷安置已經落實；

(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施具備交付使用條件，其他配套設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期；

(7)物業管理方案已經落實。

例題：商品房現房銷售應具備的條件有( )。（2007年房地產經紀人制度試題）

A．取得土地使用權證書或使用土地的批準文件

B．持有建設工程規劃許可證

C．已通過竣工驗收

D．物業管理方案已落實

E．取得商品房銷售許可證

答案：ABCD

解析：《商品房銷售管理辦法》(原建設部令第88號)規定，商品房現售應當符合的條件中，不包括"取得商品房銷售許可證"。

六、商品房銷售代理

房地產銷售代理是指房地產開發企業或其他房地產擁有者將物業銷售業務委托給依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構代為銷售的經營方式。

(1)實行銷售代理必須簽訂委托合同。房地產權利人應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

(2)房地產中介服務機構的收費。受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。

(3)房地產銷售人員的資格條件。房地產專業性強、涉及的法律多，因此對房地產銷售人員的資格有一定的要求，必須經過專業培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷售業務。

例題：房地產中介機構受委托代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。（ ）(2009年房地產估價師制度試題)

答案：√

解析：受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。

七、商品房銷售中禁止的行為

2001年4月4日頒布的《商品房銷售管理辦法》(原建設部令第88號)規定：

(1)房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

(2)房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

(3)不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質費用。

(4)商品住宅不得分割拆零銷售。

注：《商品房銷售管理辦法》第四十五條規定：本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

2005年5月9日發布的《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)中增加了新的規定：國務院根據《城市房地產管理法》第45條的授權決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋權屬證書之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。實行實名制購房，推行商品房預售合同網上即時備案，防范私下交易行為。

八、商品房買賣合同

房地產開發企業應與購房者簽訂商品房買賣合同，2000年原建設部、國家工商行政管理局對原于1995年頒布的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》(以下簡稱《示范文本》)。

1．商品房買賣合同應包括的主要內容

(1)當事人名稱或姓名和住所；

(2)商品房基本情況；

(3)商品房的銷售方式；

(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

(5)交付使用條件及日期；

(6)裝飾、設備標準承諾；

(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

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（責任編輯：中大編輯）