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房地產投資項目經濟評價指標和方法

房地產投資項目經濟評價的指標和方法很多，如靜態(tài)投資回收期、投資利潤率等。而且不同類型的房地產投資項目所適用的評價指標和方法可能不同。但這里僅對其中最主要、最常用的凈現值、內部收益率和動態(tài)投資回收期作一簡要介紹。

（一）凈現值

凈現值（NPV）又稱財務凈現值，是指按投資者可接受的最低收益率，將項目各期的凈現金流量折算到項目起始點時的現值之和。其計算公式見教材133頁。

計算凈現值具體有兩種方式：一是先分別計算現金流入量的觀值和現金流出量的現值，然后由現金流入量的現值減去現金流出量的現值，即得出凈現值。二是先計算凈現金流量，然后計算凈現金流量的現值，即得出凈現值。一般來說，第二種方式要簡便一些。

投資者可接受的最低收益率，也稱為投資者所要求的最低收益率、投資者的最低滿意收益率、投資者的最低期望收益率，或投資者設定的目標收益率，一般取行業(yè)的基準收益率，通常應高于銀行貸款利率。

計算出了凈現值NPV后，判斷項目是否可行如下：

如果NPV≥0，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

如果NPV<0，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應被淘汰。

例1—10見教材134頁。

（二）內部收益率

內部收益率（IRR）又稱財務內部收益率，是指使項目各期的凈現金流量的現值之和等于零時的折現率。計算公式見教材135頁。

為了求取IRR，是先采用試錯法，計算到一定精度后再采用線性內插法，即IRR是通過試錯法與線性內插法相結合的方法來求取。

IRR通過線性內插法求取的計算公式見教材135頁。

求出內部收益率IRR后，將其與基準收益率iC相比較，判斷項是否可行如下：

如果IRR≥iC，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

如果IRR<iC，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應被淘汰。

例1—11見教材136頁。

題目：（A/P，I，n）稱為（　）系數。

A.等額支付終值系數

B.等額支付現值系數

C.償債基金系數

D.資金回收系數

答案：（D）

內部收益率法與凈現值法的主要區(qū)別：

1.凈現值是一個數額，內部收益率是一個比率。所以，內部收益率比凈現值有更直觀的吸引力。斷言一項投資的內部收益率是30％，比指出其凈現值是1200萬元可能得到更多的信息。

2.凈現值法需要預先確定一個折現率，而這個折現率在事先往往是很難確定的；內部收益率法則不需要預先確定一個折現率。

內部收益率法存在的問題：

內部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現金流量折現方法的結果相矛盾。

這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設；二是多重根的問題。

采用內部收益率法對項目進行比較時，隱含了這樣一個假定，即資金以內部收益率再投資。而在凈現值法中，是假定資金以投資者可接受的最低收益率再投資。

（三）動態(tài)投資回收期

投資回收期是指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。

用于衡量投資項目初始投資回收速度的評價指標稱為投資回收期（PT）。

計算投資回收期的起始時間有2種：一種是從投資開始時算起，另一種是從項目建成時算起，計算時應予以說明。

動態(tài)投資回收期的計算公式見教材137頁。

動態(tài)投資回收期通常以年表示，其詳細計算公式為：

動態(tài)投資回收期=[累計凈現金流量折現值開始出現正值的年數一1]+[上年累計凈現金流量折現值的絕對值÷當年凈現金流量的折現值]

求出投資回收期后，判斷項目是否可以接受的標準通常有下列3種：（1）認為投資回收期越短越好；（2）投資回收期短于項目的壽命期即可以接受；（3）投資回收期短于基準投資回收期即可以接受。

求出動態(tài)投資回收期PT，將其與基準投資回收期PC比較，判斷項目是否可行如下：

如果PT≤PC，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

如果PT>PC，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應被淘汰。

例1-12見教材137頁到138頁。

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