三、綜合分析題(共20題，每題2分。由單項選擇題或多項選擇題組成。錯選不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

(一)

周×委托×房地產經紀公司購買一套商品住房供自己居住。該房地產經紀公司的執業房地產經紀人李×經過比較，推薦了×房地產開發公司開發的內銷商品住宅，周×同意購買。于是李×與×房地產開發公司于2009年4月12日簽訂《×市內銷商品房預售合同》。周×將傭金交給李×，并將全部購房款交給×房地產開發公司，該開發公司于2009年10月18將周×所購商品住房交付其使用。

81.周×與×房地產經紀公司之間的業務關系屬于( )。

A.代理

B.居間

C.經紀

D.代辦

82.李×與周×在進行業務洽談時，應事先確定的事項有( )。

A.擬采用的經紀合同類型

B.傭金標準

C.服務標準

D.周×與×房地產經紀公司的傭金分成

83.李×在與×房地產開發公司進行業務洽談時為確保周×了解和掌握該開發公司的主體資格、生產經營狀況及信譽，應查驗公司的( )證件。

A.營業執照

B.商品房預售許可證

C.建筑工程施工許可證

D.售樓說明書

84.《商品房預售合同》應由( )向政府管理部門登記備案。

A.周×

B.李×

C.×房地產經紀公司

D.×房地產開發公司

85.周×取得所購商品住房所有權的日期為( )的日期。

A.商品房預售合同簽訂

B.商品房預售合同生效

C.周×所購商品房住房竣工

D.取得房屋權屬證明

(二)

A房地產開發公司(以下簡稱A)在甲省乙市建設丙住宅小區。丙住宅小區占地40hm2，其中5hm2的土地在城市市區內，其余土地為基本農田。2010年6月A取得當地房地產管理部門頒發的商品房預售許可證，并委托B房地產經紀公司(以下簡稱B)代理出售。同年7月C簽訂了購買該小區丁套商品房預售合同，并在合同中約定“房屋建筑面積為100m2。房屋交付后如產權登記面積與合同約定面積發生差異時，按照《商品房銷售管理辦法》有關規定處理”。同年8月A經有關部門批準調整了原規劃設計，丁套房屋的建筑面積變更為105m2，并書面通知了C。該小區綜合驗收合格后，經房產測繪單位實測丁套房屋的套內建筑面積為83m2，套內陽臺建筑面積為3m2，分攤的共有建筑面積為21m2。

86.A以出讓方式獲得丙小區土地使用權應當由( )批準。

A.乙市土地管理部門

B.乙市人民政府

C.甲省人民政府

D.國務院

87.A預售商品房時，應當具備( )等條件。

A.取得土地使用權證

B.投入資金達到工程建設總投資20%

C.取得建設工程規劃許可證

D.取得商品房預售許可證

88.B代理預售商品房必須向購房人出示( )。

A.商品房預售許可證

B.商品房銷售廣告

C.房屋綜合驗收合格證明

D.A出具的商品房銷售委托合同

89.簽訂的商品房預售合同應當向( )行政主管部門備案。

A.工商

B.土地

C.房產

D.建設

90.C收到A規劃設計變更書面通知之日起( )日內未作出書面同意的視為接受。

A.5

B.10

C.15

D.20

91.A在銷售商品房時應當繳納( )。

A.營業稅

B.城市維護建設稅

C.契稅

D.房產稅

(三)

王某欲購買一套商品住房。看中了某個商品住宅項目找到該項目售樓處，向銷售人員咨詢了如下問題。假設你是該銷售人員，予以回答：

92.購買其中標價3000元/m2、面積為100m2的一套住房，如果按要求交付了20%的首付款，余款全部向銀行抵押貸款，貸款期為10年，按月等額償還，月還款額為( )元(假定銀行貸款年利率為50/4)。

A.2000.0

B.2500.0

C.2546.6

D.2590.0

93.購買上述住房所需的貸款額不知能否足額貸到，銀行確定其最高貸款金額的依據是( )。

A.不超過按照最高償還比率計算出的金額

B.不超過按照最高貸款價值比率計算出的金額

C.不超過住房公積金的最高貸款限額

D.不超過購房首付款的3倍

94.購買上述住房的購房款可以采用下列方式支付，如果不考慮支付能力，對購房人最有利的付款方式是( )(假定年折現率為5%)。

A.現在一次性付款價格優惠5%

B.首付20%，余款分兩期每隔半年支付一次

C.首付10萬元，余款分兩期每隔半年支付一次

D.一年后一次性付款不給優惠

95.向銀行申請抵押貸款，銀行通常要求借款人購買有關保險，其理由是( )。

A.用以抵押的房地產有可能毀損、滅失

B.用以抵押的房地產的價值有可能因經濟不景氣而降低

C.借款人有可能死亡喪失勞動能力

D.借款人可能因失業等而不能獲得預期收入

(四)

某市甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)擬開發建設一大型商業用房;通過出讓方式獲得5hm2土地，支付土地出讓金4200萬元。甲公司為了融資，將該土地使用權抵押給乙建設銀行;獲得2500萬元貸款，并辦理了抵押登記。當工程建設一段時間后，甲公司歸還了乙建設銀行的貸款，又將該在建工程(經評估該在建工程建筑物部分的價值為3000萬元)抵押給丙工商銀行，并辦理了抵押登記，獲得了一部分資金。商業用房建成后，由于市場行情原因，該物業未能出售，甲公司改為一部分自主經營，一部分出租抵押貸款到期并經展期一年后仍無力還款，抵押權人依法定程序，拍賣該商場，并由丁公司競得，拍賣價款為2.1億元。請回答以下問題：

96.甲公司將該土地使用權抵押給乙建設銀行，辦理抵押登記時，除提交抵押當事人的法人資格證明，抵押登記申請書外，還需提交( )。

A.房屋所有權證

B.國有土地使用權證

C.抵押合同

D.國有土地使用權出讓合同

97.甲公司和乙建設銀行的抵押關系應在當地( )辦理抵押登記。

A.土地管理部門

B.房產管理部門

C.建設主管部門

D.銀行管理部門

98.甲公司和丙工商銀行的抵押關系應在( )辦理抵押登記。

A.土地管理部門

B.房地產管理部門

C.建設行政主管部門

D.規劃行政主管部門

99.拍賣該房地產，并由丁公司競得，那么需辦理( )手續。

A.簽訂商品房買賣合同

B.辦理注銷登記

C.辦理變更登記

D.辦理轉移登記

100.甲公司轉讓該房地產時，應當繳納( )。

A.土地增值稅

B.契稅

C.土地使用稅

D.營業稅

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（責任編輯：lqh）

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