為了幫助考生系統的復習房產經紀人考試課程，全面的了解房產經紀人考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2011年房產經紀人考試相關知識的輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助!

私有房屋糾紛合同的效力認定

一、目前法院受理的涉及農村私有房屋買賣糾紛案件基本情況

1、從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。

2、從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至是更長時間。

3、從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入住房屋。但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續。

4、從訴訟的起因看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。

5、從標的物現狀看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點，涉及到對房屋增值部分的處理問題。

二、我國法律規定在農村應該享受房屋買賣權利的條件

在農村宅基地的房屋，《土地管理法》規定：一戶只享受一宅。按照法律規定，在農村應該享受房屋買賣權利的人，一、必須是本村的村民。二、這個人在村里沒有住宅。再一個是本村的居民因為結婚、分居、分戶這樣也可以購買房屋；同時規定賣房的人不得再申請宅基地。另外對于不屬本村村民可以在本村享受宅基地，國家有幾個特殊規定：一是在外面當兵的現役軍人也可以在村里沒有居住的情況下可以購買；二是退離休的干部、職工，回原籍落戶的，在農村確無房居住的，也可以申請宅基地；其他的幾種情況必須是縣以上人民政府做出特殊規定的。否則其他人不得在農村購買宅基地。

三、關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定

以認定無效為原則，以認定有效為例外，只有買賣雙方都是同一經濟組織成員的，可以認定合同有效。因為：1、房屋買賣必然涉及到宅基地的買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營管理。國務院辦公廳1999年頒布《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”

2、宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私有房屋買賣中大多買房人名義上是買房，實際是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。

3、目前農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。

四、法院審理涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則

一是尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，對此缺少監管是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等是引起此類案件的主要原因。審理此類案件實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實。

二是嚴格執行法律和相關政策，穩定房屋市場解決糾紛，有法依法處理，暫無規定的可緩解處理。要以有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為為指導，起到制約行為人謹慎處分自己房屋的積極效果。

三是綜合權衡買賣雙方的利益。首先要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再是返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間。

企業風險管理雜談

一個部委頒發的關于“新建項目中建筑面積的戶型在整個項目中所占比例”的文件，上午剛剛發布，下午又來一個公告宣布予以廢止！這個聽起來像鬧劇的事實，直面反映了政府不同相關部門對這一問題在看法上存在的分歧，同時更加折射出政府對于房地產管控的不成熟。而在這場博弈中，房地產商無疑成為受害者，因為很多項目會因為這個文件的影響而改變設計及后續的工作。本來政策就是要大家遵守、執行的法律規范，而這次事件對于開發商來說卻成一個風險事件了，如果這第二個公告來的晚幾天？如果開發商不采取積極的應對措施？將會帶來什么樣的后果？

識別項目風險

項目風險是一種不確定事件或狀況，一旦發生，會對至少一個項目目標產生積極或消極的影響。而對風險的識別是要確定風險管理的目標，如果風險識別做得不清晰、沒有條理，那就會像一個很高明的將軍，即使再高明，也無法讓他去打無目標之仗。風險識別首先是識別風險事件，并進行分類、量化等工作。對于房地產企業，常見的幾種風險為政策風險、決策風險、管理風險，具體表現在：

政策風險成為除了自然災害之外的最大風險

政府作為保護廣大人民的利益載體，在制定政策時，要充分考慮資源與經濟的關系，要考慮土地利用問題、農業保護問題，還要房價不高，讓老百姓能買得起房子！這其中的博弈甚是微妙，這也大概是前些天出現政策鬧劇的原因，當然，還有政策的不連續性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對于開發商來說，政策應該是一種約束和控制的行為，企業必須要遵守相關的政策法規，同時要制定對于相關法律法規進行補充和操作的部門管理規章制度和規范性文件以及強制性標準等。

項目決策風險

房地產項目決策風險，主要體現在項目的定位風險、創新風險等。

（1）項目的定位是決策層根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，包括項目的目標客戶定位、產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，是指導項目設計、建設、營銷策劃方案等工作的依據。項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，基本上決定了項目的銷售前景。如果項目定位不準確、盲目開始項目建設，帶來的影響將是巨大的，也給管理控制帶來的巨大的難度。這是項目開發過程中最大的風險，屬項目的決策性失誤風險，風險事件一旦發生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導致不可挽回的后果。

（2）不同的開發商風險喜好不同，采取的決策不同。有的房地產商喜好追求項目與其他項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，正常地創新本身就是有風險的，更何況是遇到不熟悉的領域，很多情況下創新便成了失敗的同義詞。曾經有個開發商本意為客戶著想，采用輕質板墻以增加客戶的得房率。盡管采用新型的輕質板墻前期也進行了考察、客戶走訪等，但是卻忽略了南北方的氣候差異，客戶交房入住采暖季以后，在輕質板墻部位出現大量裂縫，致使客戶滿意率急劇下降，投訴率迅速上升，導致向客戶賠款幾百萬。

項目資金風險

這是任何項目都要面臨的風險類型，如果項目資金鏈出現問題，項目將會舉步維艱。所以，項目可行性報告要體現項目的資金曲線，制定合理的資金控制計劃，保證項目能夠有充足的資金運行。但是由于項目的資金絕大多數來自于外部，如銀行、合作伙伴、金融市場等，因為會受到金融市場的影響，在做資金計劃時，要保證能合理規避這些外部金融風險事件。

項目管理風險

房地產管理是在房地產業務流程框架內進行的管理活動、行動決策，這些管理事務本身都能給項目帶來致命的打擊，而且是重量級的風險事件。如果管理不到位，帶來的項目質量風險、進度風險、人力風險，還有前面的資金風險，都會因為管理對項目產生致命的傷害。房地產項目的項目特性非常明顯，房地產商應該建立完善的項目管理體系，保證項目管理體系流程清晰、責任明確。同時要加強項目管理人員的項目管理知識。

（1）項目的質量風險：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過驗收而造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題；處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后給客戶造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，

（2）項目進度風險：在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建

（責任編輯：）

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