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三、建設用地使用權出讓合同及其管理

建設用地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。建設用地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，有成片土地使用權出讓合同，項目用地(宗地)土地使用權出讓合同，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同三類。2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，于2008年7月1日起執行。

(一)合同的主要內容

1．合同

主要內容包括：當事人的名稱和住所；土地界址、面積等；建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；土地用途；土地條件；土地使用期限；出讓金等費用及其支付方式；開發投資強度；規劃條件；配套；轉讓、出租、抵押條件；期限屆滿的處理；不可抗力的處理；違約責任；解決爭議的方法。

2．合同附件

主要內容有：宗地平面界址圖；出讓宗地豎向界限；市縣政府規劃管理部門確定的宗地規劃條件等。

例題：《國有建設用地使用權出讓合同》的附件包括( )。

A．省級政府規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件

B．市縣政府規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件

C．出讓宗地平面界址圖

D．出讓宗地豎向界限

E．出讓宗地橫向界限

答案：BCD

解析：《國有建設用地使用權出讓合同》包括合同正文、附件1（出讓宗地平面界址圖）、附件2（出讓宗地豎向界限）和附件3（市縣政府規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件）。

(二)合同的履行

以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照建設用地使用權出讓合同約定的動工開發期限、土地用途、固定資產投資規模和強度開發土地。

(1)超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

例題：《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金的( )以下的土地閑置費。（2007年房地產經紀人制度試題）

A．10％ B．15％ C．20％ D．25％

答案：C

解析：用地單位必須按合同約定開發使用土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費。

(2)用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。

(3)項目固定資產總投資、投資強度和開發投資總額應達到合同約定標準。未達到約定的標準，出讓人可以按照實際差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，要求用地單位支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并可要求用地單位繼續履約。

注：關于改變土地用途處置法律、法規依據

1、《物權法》第一百四十條 建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

2、《土地管理法》第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

3、《城市房地產管理法》第十七條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用出讓金。

4、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

5、《協議出讓國有土地使用權規定》第十六條 以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。

例題：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途，必須取得( )同意，并依法辦理相關手續。 （2004年房地產估價師制度試題）

A．原出讓方 B．轉讓人

C．規劃行政主管部門 D．原出讓方和市、縣規劃行政主管部門

答案：D

解析：用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。

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（責任編輯：中大編輯）

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