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2012年房地產經紀人制度與政策考試第四章考點13

發表時間:2012/3/7 11:12:40 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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例題:拆除城市規劃區內國有土地上的非公益事業房屋的附屬物,其補償方式是( )。(2005年房地產經紀人制度試題)

A.產權調換 B.貨幣補償

C.產權調換和貨幣補償相結合 D.產權調換,不找差價

答案:B

解析:拆除非公益事業房屋的附屬物,不作產權調換,由拆遷人給予貨幣補償。

(三)補償標準

《拆遷條例》規定的拆遷貨幣補償的基本原則是--等價有償,采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,用房地產市場評估的辦法確定。

我國房地產市場評估經過多年的發展,已經形成比較科學、完善的體系,評估能夠準確地確定被拆遷房屋的市場價值。通過評估確定被拆遷房屋的價值,是利用市場的手段,確保被拆遷人的實際損失能夠準確、合理得到補償的最好辦法。

補償標準以"物"(房屋)為主,更能充分體現等價有償這一民事法律關系基本原則。過去在拆遷補償中過多考慮了"人"的因素,造成拆除同一標的物,因居住人口不一,導致補償標準不一,實際上是要求拆遷這一民事行為的一方當事人,承擔本不應由其承擔的社會責任,替政府進行社會保障,違背了民事法律關系的一般原則?!恫疬w條例》把補償安置與戶口分離,淡化人口因素,以房屋價值作為補償安置的標準,既符合法理要求,也便于操作。

《拆遷條例》規定以原房屋的房地產市場評估價確定其價值,符合市場經濟的客觀要求,從法津制度上體現了保護被拆遷人的財產權。

"區位"是指某一房屋的地理位置,主要包括在市場或區域中的地位,與其他地方往來的便捷性,與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、學校、醫院)的距離,周圍環境、景觀等。區位對房地產價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產,如果區位不同,其價值可能有很大的差別。

"用途"是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途,所有權證書未標明用途的,以產權檔案中記錄的用途為準。產權檔案也未記錄用途的,以實際用途為準。實際用途的界定以是否依法征得規劃等部門同意,是否取得合法手續為依據,如原設計用途為經營性用房的,以取得營業執照作為確認其為營業性房的依據;如原設計為住宅,改為營業性用房的,不但要有營業執照,還應當有規劃部門同意變更的依據。

"等因素"包括被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等。對于區位用途、建筑面積、成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率等都應在評估時考慮,對樓層、朝向可以采用房改中的系數,或者確定統一的系數。對于房屋內部裝修,因每戶裝修的標準各不相同,裝修的年代也各不相同,如果在評估時考慮裝修,可能會加大評估成本,延長評估時間,不利于拆遷工作的進行,所以對裝修進行補償,應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協議時協商確定。

房地產價格評估是指房地產估價人員,根據估價目的,遵循估價原則,選擇適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對房地產估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

此外,在評估時,不但要考慮房屋本身及占用的土地,還要考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設施。如一個四合院的價值與沒有院落、但具有同樣建筑面積的房屋的補償是不一樣的;一個有停車位的賓館與一個有相同建筑面積、但沒有停車位的賓館價值是不相同的。這些都應當在評估時予以充分考慮。

例題:在城市房屋拆遷中,貨幣補償的金額,按照被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以( )確定。 (2004年房地產經紀人試題)

A.房屋重置價格 B.房屋評估價格

C.房地產市場價格 D.房地產市場評估價格

答案:D

解析:《拆遷條例》規定的拆遷貨幣補償的基本原則是--等價有償,采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,用房地產市場評估的辦法確定。

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(責任編輯:中大編輯)

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