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房地產經紀人考試經紀實務講義筆記

可行性研究

1.可行性研究的概念

(1)可行性問題的范圍：可行性研究人員在做可行性研究時，往往根據他們的專業背景，選擇他們所熟悉的方法。因此，建筑師關注的焦點往往在于項目所在地的自然條件和工程結構，規劃師關心的是土地利用規劃和城市建設規劃。

同樣，投資分析師往往從金融角度來回答項目的可行性問題。而一個項目可行必須是：在項目所在地的各種限制條件下，滿足自然可行;在法律、法規和土地利用限制條件下，滿足法律可行;財務方面的可行及技術可行。

(2)可行性研究的價值：最初的決策一旦錯誤，項目一旦定下來，接下來的項目策劃和銷售策劃不管做得多么高明，都回天乏力了。這就是房地產，投入資金數額巨大，表現能力差，一旦錯了第一步，那就步步錯。

這也就是房地產可行性研究的價值所在，避免開發不該開發的項目。

(3)可行性研究應盡量避免以下問題：

①房地產投資企業的領導主觀意志影響研究的客觀性;

②項目研究人員的專業水平低;

③可行性研究人員與項目有利益關系;

④房地產開發商不重視可行性研究。

2.可行性研究的過程

可行性研究從廣義上來講包括投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目的評估和決策4個工作階段，從狹義上來講是指詳細可行性研究。

(1)投資機會研究：在可行性分析專業人士考慮企業目標和項目可能產出的結果之前，投資目標本身應給予明確界定。

美國房地產投資分析專家詹姆斯·格拉斯坎普認為可以將房地產可行性分析分解成三類問題：

①在預先確定的地塊上，研究開發類型。這時，企業已經選定了一個地塊，要研究的是在各種開發類型中選擇一個最能滿足企業目標的開發類型。在這種情況下，地塊的自然條件和法律約束以及根據經濟環境確定的區位條件就構成了分析的出發點;

②預先確定的投資類型，尋找合適的地塊;

③在投資資金確定的情況下尋找投資機會。投資機會研究階段投資估算的精確度為±30%。

(2)初步可行性研究：對某投資項目產生投資意向后，房地產投資商應要求對方提供較詳細的項目背景資料，然后派人到項目所在地組織專家進行周密的調查取證，先進行初步可行性分析，然后才進行全面的項目前分析。

具體分析內容有：

①初步可行性研究的角度與方法。項目分析的角度與方法決定了房地產項目前分析的質量。可行性研究的結論能否更接近事實，關鍵就在于怎樣選取項目分析的角度;

②識別各種限制條件;

③初步財務可行性。

(3)詳細可行性研究：是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

主要內容有：

①項目概況;

②開發項目用地的現狀調查;

③市場需求和競爭分析。這部分內容是整個可行性研究的重中之重，市場需求預測和競爭情況分析準確與否直接關系項目的發展前景;

④成本估算;

⑤項目開發組織機構形式研究;

⑥開發建設計劃及銷售計劃;

⑦項目經濟及社會效益分析;

⑧結論及建議。

(4)項目的評估和決策：按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。

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