為了幫助考生系統的復習2012年房產經紀人考試課程， 全面的了解2012年房產經紀人考試教材的相關重點，小編特編 輯匯總了2012年房產經紀人考試相關知識的輔導資料 ，希望對您參加本次考試有所幫助!

第三節 商品房銷售管理

一、商品房預售的概念

商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。商品房預售產生于20世紀80年代初，世界上有許多國家和地區也都有類似制度。1994年《城市房地產管理法》從國家法律上確立了商品房預售許可制度?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》(原建設部令第131號)對商品房預售管理機構、預售許可制度的實施和監管作出了具體規定。在存量房尚未基本滿足社會需求，且直接融資渠道尚未充分形成的情況下，商品房預售制度對解決住房總是發揮了重要作用。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市達90%以上。

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。

例題：規定商品房預售實行預售許可制度的法律是( )。(2005年房地產經紀人制度試題)

A．《城市房地產管理法》 B．《城市房地產開發經營管理條例》

C．《城市商品房預售管理辦法》 D．《城市房地產轉讓管理規定》

答案：A

解析：《城市房地產管理法》規定：商品房預售實行預售許可制度，房地產開發企業取得《商品房預售許可證》方能預售商品房。

二、商品房預售的條件

《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

(2)持有建設工程規劃許可證；

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

(4)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

例題1：商品房預售的條件之一是：投入的開發建設資金應達到工程建設總投資的一定比例以上，并有確定的( )。(2005年房地產經紀人制度試題)

A．后續開發資金和施工措施 B．后續開發資金和質量保障措施

C．施工進度和竣工交付日期 D．施工和質量保障措施

答案：C

解析：按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

三、商品房預售許可

《城市房地產管理法》規定商品房預售實行預售許可制度，房地產開發企業取得《商品房預售許可證》方能預售商品房。

《城市商品房預售管理辦法》規定，房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》，應當向市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料：

(1)商品房預售許可申請表；

(2)開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

(3)土地使用權證書；建設工程規劃許可證和施工許可證；

(4)投入資金開發建設達到工程建設總投資25％以上的證明；

(5)工程施工合同及關于施工進度的說明；

(6)商品房預售方案；預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖；

(7)其他有關資料。

例題：房地產開發企業申請商品房預售許可證，必須提交的要件包括( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

A．國有建設用地使用權證書 B．工程施工合同 C．建設工程規劃許可證

D．房屋拆遷許可證 E．建設工程施工許可證

答案：ABCE

解析：《城市商品房預售管理辦法》規定，房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》，應當向市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表；(2)開發企業的《營業執照》和資質等級證書；(3)土地使用權證書；建設工程規劃許可證和施工許可證；(4)投入資金開發建設達到工程建設總投資25％以上的證明；(5)工程施工合同及關于施工進度的說明；(6)商品房預售方案；(7)其他有關資料。

四、商品房預售合同登記備案

房地產開發企業取得了商品房預售許可證后，就可以向社會預售其商品房，開發企業應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。商品房預售合同登記等手續可以委托代理人辦理，委托代理人辦理的，應當有書面委托書。

例題1：商品房預售合同應由( )向登記部門登記備案。（2004年房地產經紀人制度試題）

A．購房人 B．房地產開發企業

C．購房人和房地產開發企業 D．購房人或房地產開發企業

答案：B

解析：房地產開發企業取得《商品房預售許可證》的，可以向社會預售其商品房。開發企業應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

相關文章：

2012年房地產經紀人制度與政策第四章考點

2012年房地產經紀人制度與政策第三章考點

更多關注：輔導資料 考試培訓 歷年真題  模擬試題  考試論壇

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁