價格鑒證案例分析真題2007年

一、

根據給出的價格鑒證資料，簡要回答下面的問題。

××市價格認證中心接到該市公安機關要求對一輛滅失車輛進行價格鑒證的委托。委托機關出具的委托書載明：該車系該市某機關于2002年2月28日購置的國產普通型捷達轎車，初始登記日期為2002年4月28日。該車于2005年12月25日通過合法手續轉讓給失主。2006年10月28日，該車被盜。2007年3月8日，犯罪嫌疑人被抓獲，但車輛已經滅失。

價格鑒證機構受理了此案，并按照規定的程序，出具了該車的價格鑒證結論書。犯罪嫌疑人對鑒證結論提出異議，其辯護律師出具委托函，要求××省價格認證中心進行價格復核裁定。××省價格認證中心拒絕了辯護律師的委托。

請根據上述資料回答下列問題：

1. 該案價格鑒證基準日應為哪一天?

2. 若用成本法對該車進行價格鑒證，正常情況下(假設轎車總使用年限為15年)其成新率為多少?

3. ××省價格認證中心拒絕委托的做法是否正確?為什么?

4. 對滅失物品進行價格鑒證，委托機關應提供哪些相關材料?

5. 按照復核裁定的有關規定，不能受理的復核裁定有哪幾種情況?

二、

根據下面給出的案例提示找出價格鑒證結論書中的10個錯誤。并簡要說明理由。找出錯誤超出10個的前10個有效，因前面的錯誤導致的錯誤只算一個錯誤。

1. 案例提示：

2007年5月9日，××市價格認證中心接受××人民法院委托，對該市××小區××公寓的第88號車位進行價格鑒證，價格鑒證基準日為2007年4月30日。以下是××市價格認證中心出具的價格鑒證結論書。

關于××公寓車位的價格鑒證結論書

××市價鑒字××號

××人民法院：

受你院委托，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照規定的標準、程序和方法，我中心依法對所委托的××公寓第88號車位進行價格鑒證，現將價格鑒證情況綜述如下：

一、價格鑒證標的

價格鑒證標的為××公寓第88號車位，該車位長5.8米、寬2.7米。根據其土地使用權證書記載，使用年限自二00一年四月三十日至二0五一年四月二十九日。

二、價格鑒證目的

為人民法院辦理民事案件提供價格依據。

三、價格鑒證基準日

2007年4月30日。

四、價格鑒證依據

1.《中華人民共和國價格法》;

2.《中華人民共和國土地管理法》;

3.《中華人民共和國城市房地產管理法》;

4.××人民法院提供的××號委托書;

5.鑒證標的的土地使用權證及車位證。

五、價格鑒證方法

收益法。

六、價格鑒證過程

接受委托后，我中心組成價格鑒證小組，擬定價格鑒證作業方案，進行了現場勘察和市場調查。

根據市場調查，鑒證標的所在地區車位市場交易較少，交易案例難以收集，而車位租賃市場比較活躍，故對車位價格鑒證采用收益法。

1.年客觀純收益

年客觀純收益=年客觀總收入一年客觀總支出

據鑒證人員對該地區相同檔次小區車位租賃市場進行調查，預期未來平均月租金為300元，故以3600元作為以后每年的純收益。

2.資本化率

資本化率=安全利率+風險調整值

安全利率按銀行貸款利率5.85%計，風險調整值2%，故資本化率為7.85%。

3.鑒證標的鑒證價格按以下公式計算：

其中：P——鑒證標的鑒證值

A——年純收益

R——資本化率，取7.85%

N——鑒證標的土地收益年限為50年

七、價格鑒證結論

鑒證標的在價格鑒證基準日的價值為人民幣44812.00元。(大寫：肆萬肆仟捌佰壹拾貳元整)

八、聲明(略)

九、價格鑒證作業日期

2007年5月9日至5月15日。

十、價格鑒證機構

鑒證機構名稱：××市價格認證中心

機構資質證書編號：××××××

法定代表人：×××(簽字)

十一、價格鑒證人員 姓名 執業資格名稱 執業資格證號 簽字

×××

×××

注冊價格鑒證師

注冊價格鑒證師

××××××

××××××

×××

×××

十二、附件

1.委托書復印件;

2.土地使用權證及車位證復印件;

3.鑒證機構資格證書復印件。

××市價格認證中心(蓋章)

三、

指出下列價格鑒證技術報告(片斷)中存在的錯誤并加以改正，計算出正確結果(因前面錯誤導致的錯誤只算一個錯誤)。

1. 案例提示：

2006年11月20日，××市價格認證中心受××人民法院的委托，對其查封的一套進口設備進行價格鑒證。價格鑒證基準日為2006年11月10日。

××市價格認證中心接受委托后，價格鑒證人員對查封的設備進行了現場勘驗：標的為美國生產的年生產能力15000件、經濟壽命為25年的小型成套設備。該設備于2001年11月10日購置，到岸價為140萬美元，購買日人民幣對美元比價為8.25:1。

價格鑒證人員通過權威部門了解到，該設備從2001年11月開始，國際市場價格每年上漲2%。經調查測算，該設備的能耗比國際市場上的同類新型設備每年多支出人民幣20萬元。

根據相關法律法規規定，該設備的進口關稅稅率為16%，增值稅稅率為17%，銀行手續費按照到岸價格的0.4%計算，國內運雜費按照到岸價和銀行手續費之和的1.2%計算。價格鑒證基準日時的人民幣對美元比價為8.12:1。

企業所在行業的所得稅稅率為33%，折現率為13%。

在不考慮經濟性貶值的前提下，具體計算過程如下：

1.價格鑒證基準目的到岸價格=140×(1+5×2%)=154.00(萬美元)

2.到岸價格換算成人民幣=154.00×8.25=1270.50(萬元人民幣)

3.進口關稅=1270.50×16%=203.28(萬元人民幣)

4.增值稅=(1270.50+203.28)×17%=250.54(萬元人民幣)

5.銀行手續費=1270.50×0.4%=5.08(萬元人民幣)

6.國內運雜費=1270.50×1.2%=15.25(萬元人民幣)

7.重置成本=1270.50+203.28+250.54+5.08+15.25=1744.65(萬元人民幣)

8.實體性貶值=1744.65×20/25×100%=1395.72(萬元人民幣)

9.功能性貶值=20/13%×[1-(1+13%)-20]=140.50(萬元人民幣)

10.價格鑒證值=1744.65-1395.72-140.50=208.43(萬元人民幣)

四、

計算題。根據給出的背景材料，采用適當的方法對價格鑒證標的價格進行計算。

答題要求：

1.計算步驟清晰，要求列出計算式，不能只寫結果;

2.計算結果保留兩位小數。第一題金額單位用元表示;第二題金額單位用萬元表示。

1. 某果園占用集體土地82畝，種植果樹3000株，果樹的剩余收益期為18年，前10年果樹進入盛產期，后8年轉入豐產期，果園剩余承包期與果樹剩余收益期相同。2007年1月1日發生經濟糾紛，法院在辦理該案件過程中，需對2007年1月1日該果園的價值進行鑒證。據調查和預測，當地該類果園的有效種植株數為2900株，盛產期果園一般年產值為每株平均100元，豐產期果園一般年產值為每株平均90元，果園在產果期正常經營所需的費用平均占年產值的30%，果樹收益期投資回報率為10%。試根據所給資料鑒證該果園在價格鑒證基準日的價值。

2. 用市場法對某房地產進行價格鑒證，經收集資料，可比交易實例A的成交總價為272萬元人民幣，分兩期支付，首期支付80萬元，余額192萬元，在四年內分48期付清，自首付后每月支付4萬元。使用面積為300平方米，人民幣貸款月利率為0.5%，該房產建筑面積與使用面積的比例為1:0.75。其區域因素及個別因素情況如下表： 區域因素 可比實例A 個別因素 可比實例A

假定交易情況修正系數及交易時間修正系數均為1，請根據所給數據計算可比交易實例A比準單價(以建筑面積為準)。

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（責任編輯：xll）