第三章 房地產開發程序與管理

第四節 建設階段

1.質量控制：

質量控制是指項目管理機構以合同中規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督與管理活動，包括決策階段、設計階段和施工階段的質量控制。

工程施工階段的工程質量控制工作主要包括下列方面：

(一)對原材料的檢驗

材料質量的好壞直接影響工程的質量，因此為了保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同中。

(二)對工程采用的配套設備進行檢驗

在各種設備安裝之前均應進行檢驗和測試，不合格的要避免采用。

(三)確立施工中控制質量的具體措施

(1)對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差。

(2)控制混凝土質量?；炷凉こ藤|量對建筑工程的安全有著極其重要的影響，必須確?；炷翝仓|量。應當有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴格計量手段，制定混凝土試塊制作、養護和試壓等管理制度，并有專人監督執行;試塊應妥善保存，以便將來進行強度檢驗，在澆灌混凝土之前，應當有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。

(3)對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法，以保證質量符合合同中規定的技術要求。

(四)確立有關質量文件的檔案制度

匯集所有質量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質量方面提交的文件。

2.進度控制：

進度控制是指以項目進度計劃為依據，綜合利用組織、技術、經濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間管理。建設工程進度控制工作的主要內容包括：對項目建設總周期的論證與分析;編制項目建設工程進度計劃;編制其他配套進度計劃;監督項目施工進度計劃的執行;施工現場的調研與分析。

(一)工程進度計劃的編制

(1)將全部工程內容分解和歸納為單項工程或工序，單項工程或工序分解的細致程度，可以根據工程規模的大小和復雜程度確定。

(2)統計計算每項工程內容的工作量。

(3)計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數表示。

(4)按正常施工的各個單項工程內容的邏輯順序和制約關系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期。

(二)進度管理及計劃調整

制定進度計劃的方法有兩種，一種是應用傳統的水平進度計劃(橫道圖法)，另一種是網絡計劃(網絡圖法)。

1.橫道圖法

2.網絡圖法

(三)其他配套進度計劃

除了工程進度計劃外，還有其他與之相關的進度計劃，例如，材料供應計劃、設備周轉計劃、臨時工程計劃等。這些進度計劃的實施情況影響著整個工程的進度。

(1)材料供應計劃。根據工程進度計劃，確定材料、設備的數量和供貨時間，以及各類物資的供貨程序，制定供應計劃。

(2)設備周轉計劃。根據工程進度的需要制定設備周轉計劃，包括模板周轉，起重機械、土方工程機械的使用等。

(3)臨時工程計劃。臨時工程包括：工地臨時居住房屋、現場供電、給排水等。在制定了工程進度計劃后亦應制定相應的臨時工程計劃。

(四)進度控制中應關注的因素

影響工程進度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：

(1)材料、設備的供應情況。

(2)設計變更。

(3)勞動力的安排情況。

(4)氣象條件。

3.成本控制：

工程成本控制是監督成本費用、降低工程造價的重要手段。開發商的利潤來自于租售收入和總開發成本的差值，而工程成本又是總開發成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開發利潤。

(一)成本控制的主要工作內容

除項目投資決策、設計和工程發包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本控制主要包括下列方面的工作：

1.編制成本計劃，確定成本控制的目標

2.審查施工組織設計和施工方案

3.控制工程款的動態結算

4.控制工程變更

(二)控制工程成本的做法和手段

1.強化“成本”意識，加強全面管理

成本控制涉及項目建設中各部門甚至每一個工作人員，強化“成本”意識，協調各部門共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。計劃部門應事先聽取現場管理人員的建議，制定切實可行的成本計劃。在成本計劃實施中，應時刻注意施工管理人員的反饋，以便在需要時進行修改或調整。

2.確定成本控制的對象

工程成本中有些費用所占比例大，是主要費用，有些所占比例小，是次要費用。

3.完善成本控制制度

完好的計劃應當由完善的制度來保證實施。成本管理人員應當首先編制一系列標準的報表，規定報表的填報內容與方法。

4.制定有效的獎勵措施

成本控制的獎勵措施對調動各級各類人員降低成本的積極性非常有益。除物質獎勵和精神獎勵外，為有突出貢獻的人員提供專業進修、職級晉升和國內外考察機會等，也是非常有效的方法。

4.合同管理：

隨著中國建筑市場的日趨完善和逐漸與國際慣例接軌，合同管理在現代建筑工程項目管理中的地位越來越重要，已經成為與質量控制、進度控制、成本控制和安全管理等并列的一大管理職能。

(一)合同管理的作用

(1)確定了工程實施和工程管理的工期、質量、價格等主要目標，是合同雙方在工程中進行各種經濟活動的依據;

(2)規定了合同雙方在合同實施過程中的經濟責任、利益和權利，是調節合同雙方責權利關系的主要手段;

(3)履行合同、按合同辦事，是工程過程中雙方的最高行為準則，合法合同一經簽署，則成為法律文件，具有法律約束力;

(4)一個項目的合同體系決定了該項目的管理機制，開發商通過合同分解或委托項目任務，實施對項目的控制;

(5)是合同雙方在工程實施過程中解決爭執的依據。

(二)房地產開發項目的主要合同關系

(1)開發商的主要合同關系：開發商為了順利地組織實施其所承擔的開發項目，需要在開發過程中簽署一系列的合同，這些合同通常包括：土地使用權出讓或轉讓合同、勘察設計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯合開發或房地產轉讓合同等。

(2)承包商的主要合同關系：承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包(或施工)合同的執行者。由于承包商不可能、也不需要必備履行工程承包合同的所有能力，因此其通常將許多專業工作委托出去，從而形成了以承包商為核心的復雜合同關系。承包商的主要合同關系包括：工程承包合同、分包合同、供應 (采購)合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務供應合同、保險合同、融資合同、聯合承包合同等。

(三)合同管理的主要工作內容

建設工程合同管理工作，包括建設工程合同的總體策劃、投標招標階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實施過程中的控制。

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（責任編輯：lqh）

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