第八章 房地產開發項目可行性研究

第五節 房地產開發項目財務報表的編制

1.基本報表：

(一)現金流量表

現金流量表反映房地產項目開發經營期內各期(年、半年、季度、月)的現金流入和現金流出，用以計算各項動態和靜態評價指標，進行項目財務盈利能力分析。按投資計算基礎的不同，現金流量表分為：

1.項目投資現金流量表

2.資本金現金流量表

3.投資者各方現金流量表

(二)財務計劃現金流量表

該表反映房地產項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。

(三)利潤表

該表反映房地產項目開發經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。利潤總額的計算過程，參見本書第六章第一節有關內容。

應該指出的是，開發商發生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補;下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補;5年內不足彌補的，用稅后利潤彌補。在實際操作中，房地產開發項目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預征的方式，即不論項目整體上是否已經盈利，只要實現了銷售收入，就按其一定比例征收所得稅。

(四)資產負債表

資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況。在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表。但當房地產開發經營公司開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業的資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業財務狀況和清償能力的指標。

2.輔助報表：

輔助報表包括項目總投資估算表、開發建設投資估算表、經營成本估算表、土地費用估算表、前期工程費估算表、基礎設施建設費估算表、建筑安裝工程費用估算表、公共配套設施建設費估算表、開發期稅費估算表、其他費用估算表、銷售收入與營業稅金及附加估算表、出租收入與營業稅金及附加估算表、自營收入與營業稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。

3.財務報表的編制：

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（責任編輯：lqh）

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