第三章 房地產開發程序與管理

第二節 投資機會選擇與決策分析

1.投資機會選擇

投資機會選擇主要包括提出投資設想、尋找和篩選投資機會、細化投資設想三項工作。在結合投資設想尋找投資機會的過程中，開發商首先要選擇項目所處的城市或地區，然后根據自己對該城市或地區房地產市場供求關系的認識，尋找投資的可能性，亦即通常所說的“看地”或“看項目”。此時，開發商可能面對多種投資的可能性，對每一種可能性都要根據自己的經驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性，以進行投資機會的篩選。細化投資設想，就是對篩選出的投資機會進一步分析比較，并最終將其投資設想落實到一個或幾個備選的具體地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與當前的土地擁有者、潛在的買家或租戶、自己的合作伙伴以及專業人士接觸，提出一個初步的開發投資方案，如認為可行，就可以草簽有關的合作意向書。

為了滿足進一步投資決策的要求，開發商通常還聘請律師或房地產估價師，對擬開發項目涉及的土地、建筑物的權利狀況，以及對主要合作伙伴的設立、變更、存續和資產負債情況等進行盡職調查。

2.投資決策分析：

投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。市場分析主要分析市場宏觀環境、政府政策、房地產供求關系、競爭環境、目標市場及其可支付的價格或租金水平。項目財務評價是根據市場分析的結果以及相關的項目資本結構設計，就項目的經營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價。投資決策則是結合企業發展戰略、財務狀況以及項目財務評價的結果，對是否進行本項目的投資開發做出決策。投資決策分析工作應該在尚未簽署任何協議之前進行，以便使開發商有充分的時間和自由度來考慮有關問題。

從我國房地產開發實踐來看，開發商越來越重視房地產市場分析與研究工作，也已經較好地掌握了房地產開發項目財務評價的技術與方法，但決策技術和決策方法的使用還不普遍，因為開發商更加相信自己的直覺判斷。應當注意到，影響房地產開發項目投資決策的因素已經越來越超越了項目本身的盈利與風險特征，越來越與企業的發展或擴張戰略，以及企業的開發管理、投資與融資等能力密切關聯。

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（責任編輯：lqh）

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