第三節(jié) 前期工作(重點)

●前期工作的流程

拿地 → 項目核準(zhǔn)、開工計劃 → 規(guī)劃設(shè)計和許可 → 招標(biāo) → 申請開工與審批

知識點一、獲取土地

(一)土地儲備與土地開發(fā)

1.土地儲備

●年度土地儲備計劃(13多)

●土地儲備的范圍包括：

●土地儲備的運作程序四步走：

2.土地開發(fā)

●涵義

前期開發(fā)工作的內(nèi)容，主要包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作和綠化、土地平整工作，以及為實現(xiàn)土地儲備、完成前期開發(fā)工作等進(jìn)行的投融資活動。

● 土地儲備開發(fā)包括6成本：(10單)

3.土地儲備資金

●土地儲備資金3管理：

①專款專用

②分賬核算

③并實行預(yù)決算管理

●土地儲備資金的來源4渠道：“3+1”

1.土地使用權(quán)出讓

工業(yè)(包括倉儲用地、但不包括采礦用地)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

2.土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

對于開發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及：

①私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項目及國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地。

②廉租住房和部分經(jīng)濟(jì)適用住房項目用地。

3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

在不改變土地利用條件的情況下，該類土地使用權(quán)可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格或基準(zhǔn)地價為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，采用國有土地使用權(quán)①出讓、②租賃、③作價入股或④授權(quán)經(jīng)營等方式，對原劃撥國有土地資產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。

4.與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

通過土地①轉(zhuǎn)讓、②公司入股、③并購或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。

知識點二、項目核準(zhǔn)和開工計劃

●項目核準(zhǔn)的涵義：

政府對《政府核準(zhǔn)的投資項目目錄》以內(nèi)的企業(yè)投資項目實行核準(zhǔn)制度;

政府對《政府核準(zhǔn)的投資項目目錄》以外的企業(yè)投資項目實行備案制度。

國家、省市或區(qū)縣政府投資主管部門在對項目進(jìn)行核準(zhǔn)或備案時，開發(fā)建設(shè)單位必須提交由具備相應(yīng)工程咨詢資質(zhì)(甲級)的機(jī)構(gòu)編制的《項目申請報告》。未取得政府核準(zhǔn)文件的建設(shè)項目，均不得開工建設(shè)。

項目核準(zhǔn)申請材料——“4+7

(二)《目申請報告》(一式5份)的8內(nèi)容

（三）項目核準(zhǔn)評估的重點

知識點三、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可(11單、12單、13單、14多)

具體包括四方面工作：

1.下發(fā)《規(guī)劃意見書(選址)》

2.核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

3.設(shè)計方案審批、

4.核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

●申領(lǐng)的流程

【對于劃撥項目】開發(fā)商在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可向政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

(三)設(shè)計方案審查階段(自愿)

●審查的流程

【注意】開發(fā)商自愿申請規(guī)劃部門對設(shè)計方案進(jìn)行審查，審查意見可供開發(fā)商作為委托設(shè)計單位繪制施工圖的依據(jù)。

對于未審查過設(shè)計方案的重大開發(fā)建設(shè)項目，將在規(guī)劃設(shè)計的招投標(biāo)備案階段對中標(biāo)設(shè)計方案進(jìn)行專項審查。

開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計機(jī)構(gòu)，按照《規(guī)劃意見書(選址)》的要求，繪制規(guī)劃設(shè)計方案圖，然后持《建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復(fù)印件和設(shè)計方案圖，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出設(shè)計方案審查申請。

(四)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段

●申領(lǐng)的流程

【工程竣工驗收后】按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報送城市檔案館。

（一） 招標(biāo)2方式

(一) 招標(biāo)機(jī)構(gòu)→成立招標(biāo)工作小組

●招標(biāo)過程具體活動

●招標(biāo)過程中的決策活動(重點)

3組織編制工程量清單、招標(biāo)控制價或標(biāo)底

a.全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設(shè)項目，必須采用工程量清單計價。還要求采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé)。

b. 招標(biāo)人可根據(jù)項目特點決定是是否編制標(biāo)底。招標(biāo)項目也可以不設(shè)標(biāo)底，進(jìn)行無標(biāo)底招標(biāo)。

編制標(biāo)底的，標(biāo)底編制過程和標(biāo)底必須保密。且一個工程只能編制一個標(biāo)底。

招標(biāo)人可以以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價。

c. 招標(biāo)人采用工程量清單招標(biāo)時，應(yīng)編制招標(biāo)控制價。招標(biāo)控制價相當(dāng)于招標(biāo)人的采購預(yù)算，同時要求其不能超過批準(zhǔn)的概算。無需保密。

招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中如實公布招標(biāo)控制價并不得對所編制的招標(biāo)控制價進(jìn)行上浮或下調(diào)。

●招標(biāo)工作小組組成人員

(1)決策人員

(2)專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的專家

(3)助理人員

【評標(biāo)委員會】由招標(biāo)人代表+有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為5人↑單數(shù)組成，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的2/3。評標(biāo)委員會的專家成員應(yīng)從省級以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定。

知識點五、開工申請與審批

●建設(shè)工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請開工許可。

●從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡稱發(fā)證機(jī)關(guān))申請領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》。

(一)申請領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件(12多)

……

【記憶口訣】

不用全有錢、

不用全拆完、

圖紙不用都設(shè)計完、

只要有地、施工、監(jiān)理和保安。

(二)申請辦理《建設(shè)工程施工許可證》的程序

發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證;對于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起1 5日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。

●建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證。

知識點六、其他前期工作

●除了上述四個主要環(huán)節(jié)的工作，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整;市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設(shè)的項目尋找預(yù)租(售)的客戶;進(jìn)一步分析市場狀況，初步確定目標(biāo)市場、售價或租金水平;制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項目保險事宜等。

上述工作完成后，對項目應(yīng)再進(jìn)行一次財務(wù)評價。

●由于土地成本和前期費用占總開發(fā)成本的比重越來越大，所以對許多開發(fā)商而言，項目進(jìn)展到獲得建設(shè)工程開工許可階段，其成本支出往往已經(jīng)超過了項目成本的50%～70%。

(2014單選)土地儲備資金不能用于支付()。

A.收儲土地上建筑物的補償費

B.收儲土地后必要的前期開發(fā)費用

C.收儲土地發(fā)生的銀行貸款利息

D.土地使用權(quán)出讓價款

【答案】D

【解析】土地儲備資金的具體使用范圍：征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的地價款或征地和拆遷補償費用;必要的前期土地開發(fā)費用;需要支付的銀行及金融機(jī)構(gòu)的貸款利息支出;經(jīng)同級財政批準(zhǔn)的其他費用。參見教材p68.

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（責(zé)任編輯：lqh）

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