第三章 房地產開發程序與管理

第三節 前期工作

1.獲取土地：

沒有土地，任何開發計劃或開發項目的實施都只能是空談。當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估決策之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是取得土地使用權。

(一)土地儲備與土地開發

1.土地儲備

土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。

2.土地開發

土地開發，是土地儲備機構對納入儲備、尤其是依法征收后納入儲備的土地，為使其具備供應條件而進行前期開發活動。

3.土地儲備資金

土地儲備資金，是指土地儲備機構按照國家有關規定征收、收購、優先購買、收回土地以及對其進行前期開發等所需的資金。土地儲備資金實行?？顚Ｓ谩⒎仲~核算，并實行預決算管理。

(二)開發商獲取土地的途徑

1.土地使用權出讓

為規范國有建設用地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部于2002年4月頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，并于2007年9月對該規定進行了修訂，形成了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。

2.土地使用權劃撥

土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

3.原有劃撥土地上存量房地產的土地使用權轉讓

對于原有劃撥土地上的存量房地產，如因企業改制或兼并收購等行為導致產權變更時，需辦理土地使用權出讓手續。

4.與當前土地使用權擁有者合作

由于各種各樣的原因，在房地產市場上存在許多擁有土地使用權的機構，在尋求合作者。因此，對于擁有資金但缺少土地的開發商來說，通過土地轉讓、公司人股、并購或合伙等方式，與當前土地使用權擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。

2.項目核準和開工計劃：

(一)項目核準申請材料

房地產開發項目，屬于不使用政府投資的城建類投資項目。開發商申請項目核準時，需提交的材料包括：

(1)由具備甲級資質的工程咨詢機構編制的項目申請報告一式5份。

(2)城市規劃行政主管部門出具的規劃意見。

(3)通過招拍掛方式取得國有土地使用權的項目，應提供土地出讓合同或土地證，通過其他方式取得國有土地使用權的項目，應提供土地預審意見。

(4)環境保護行政主管部門出具的環境影響評價文件的審批意見(除有特殊要求外，土地一級開發項目不需要提供)。

(5)根據國家及本地區有關規定需要進行交通影響分析評價的項目，應提供交通行政主管部門出具的交通影響評價文件的意見(除有特殊要求外，土地一級開發項目不需要提供)。

(二)項目申請報告的主要內容

按照《國家發展改革委關于發布項目申請報告通用文本的通知》要求，項目申請報告應包括的主要內容有：

(1)申報單位及項目概況;

(2)發展規劃、產業政策和行業準入分析;

(3)資源開發及綜合利用分析;

(4)節能方案分析;

(5)建設用地、征收補償及居民安置分析;

(三)項目核準評估的重點

政府對企業投資項目進行核準的過程，實際上是由投資管理部門組織，或授權給有資質的工程咨詢或投資咨詢機構或有關專家，代表國家對開發建設單位提交項目申請報告進行全面審核和再評估的過程。

項目核準評估的工作重點，除審查項目是否具備相應的開發建設條件外，還要確保項目：

(1)符合國家法律法規;

(2)符合國家及本地區國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃以及行業發展規劃;

(3)符合國家宏觀調控政策、產業政策、行業準入標準;

(4)符合當地區域布局和產業結構調整的要求;

(5)符合土地、水、能源的合理開發和有效利用要求，有利于促進環境保護和改善生態環境;

3.確定規劃設計方案并獲得規劃許可：

(一)開發項目選址、定點審批階段

本階段的規劃審批，主要針對以無償劃撥方式和協議出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目。

(二)《建設用地規劃許可證》申領階段

申領《建設用地規劃許可證》時，開發商須持政府計劃管理部門對建設項目的批準、核準或備案文件，《規劃意見書(選址)》及附圖復印件(招拍掛出讓土地項目，由土地整理儲備機構負責申報、提供)、國土資源行政主管部門《國有建設用地使用權出讓合同》及其相關文件(協議出讓和招拍掛出讓土地項目)、建設用地釘樁成果通知單、按建設用地釘樁成果及繪圖要求繪制的l：500或1：2000地形圖等資料，向城多規劃管理部門提出申請。

(三)設計方案審查階段

開發商可以自愿申請規劃部門對設計方案進行審查，審查意見可供開發商作為委托設計單位繪制施工圖的依據。對于未審查過設計方案的重大開發建設項目，將在規劃設計招投標備案階段對中標設計方案進行專項審查。

(四)《建設工程規劃許可證》申領階段

開發商需持《建設項目規劃許可及其他事項申報表》、《規劃意見書(選址)》及附圖復印件或《設計方案審查意見》及附圖復印件、國土資源行政主管部門批準用地的文件、有資質設計單位按照《規劃意見書(選址)》或《設計方案審查意見》及附圖的要求繪制的建設工程施工圖(施工圖紙包括：圖紙目錄、無障礙設施設計說明、設計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎平面圖、基礎剖面圖)、《城市建設工程辦理竣工檔案登記表》、《勘察、設計中標通知書》(未進行設計方案審查的項目)，向城鄉規劃管理部門提出申請。城鄉規劃管理部門接此申請后，將負責對相關文件進行與設計方案審查階段內容相似的審查工作，通過審查后，簽發《建設工程規劃許可證》。

4.工程建設招標：

(一)招標方式工程建設項目招標方式，可以分為公開招標和邀請招標。依照國家發展改革

部門《212程建設項目招標范圍和規模標準規定》必須進行施工招標的工程建設項目，招標人應按政府審批部門核準的招標方式進行招標。

1.公開招標

公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。依法必須進行招標的項目，全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導地位的建設項目，應采用公開招標方式確定承包商。

2.邀請招標

邀請招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。邀請招標也稱選擇性招標。邀請招標是非公開招標方式的一種。

(二)招標機構

當招標人決定采用招標方式發包建筑工程時，不管是公開招標還是邀請招標，都可以成立一個招標工作小組，負責招標過程中的決策活動與日常事務工作的處理。

(三)招標程序

按照一般做法，工程建設項目招標程序如下：

1.申請招標

依法必須招標的工程建設項目，應當具備下列條件才能進行施工招標。

2.編制招標文件

當招標人的招標申請獲得批準后，即應著手準備招標文件。招標文件是招標人向投標人介紹工程情況和招標條件的重要文件，也是簽訂工程承包合同的基礎。

3.確定招標方式，發布招標公告或邀請投標函

4.投標人資格審查

資格審查分為資格預審和資格后審。

5.投標

投標人是響應招標、參加投標競爭的法人或者其他組織。

6.開標、評標和定標

開標應在招標文件確定的提交投標文件的截止時間的同一時間公開進行;開標地點應為招標文件中確定的地點。

7.簽訂合同

招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

5.開工申請與審批：

建設工程招標工作結束后，開發商就可以申請開工許可。

(一)申請領取《建設工程施工許可證》應具備的條件

(1)已經辦理該建筑工程用地批準手續。

(2)在城市規劃區的建筑工程，已經取得《建設工程規劃許可證》。

(3)施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。

(4)已經確定施工企業，按照規定應該招標的工程沒有招標，應該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發包工程，以及將工程發包給不具備相應資質條件的，所確定的施工企業無效。

(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規定進行了審查。

(6)有保證工程質量和安全的具體措施。施工企業編制的施工組織設計中有根據建筑工程特點制定的相應質量、安全技術措施，專業性較強的工程項目編制的專項質量、安全施工組織設計，并按照規定辦理了工程質量、安全監督手續。

(7)按照規定應該委托監理的工程已委托監理。

(8)建設資金已經落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保。

(9)法律、行政法規規定的其他條件。

(二)申請辦理《建設工程施工許可證》的程序

(1)建設單位向發證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》。

(2)建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附相關證明文件，向發證機關提出申請。

(3)發證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起l5日內頒發施工許可證;對于證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求建設單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應順延;對于不符合條件的，應當自收到申請之日起 15日內書面通知建設單位，并說明理由。

建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發生變更的，應當重新申請領取施工許可證。

6.前期工作的其他環節：

除了上述四個主要環節的工作，房地產開發過程的前期工作可能還包括：施工現場的水、電、路通和場地平整;市政設施接駁的談判與協議;安排短期和長期信貸;對擬開發建設的項目尋找預租(售)的客戶;進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、售價或租金水平;制定項目開發過程的監控策略;洽談開發項目保險事宜等。

上述工作完成后，對項目應再進行一次財務評價。因為前期工作需要花費一定時間，而決定開發項目成敗的經濟特性可能已經發生了變化。所以，開發商一般在正式進入建設階段前，需要再次評價開發項目的風險和盈利特性，以作為是否進入下階段工作的決策依據。

值得指出的是，由于土地成本和前期費用占總開發成本的比重越來越大，所以對許多開發商而言，項目進展到獲得建設工程開工許可階段，其成本支出往往已經超過了項目成本的50%甚至70%，所以即使市場環境與項目開始時比較發生了較大的不利變化，在選擇馬上開工建設和延期開工建設之間，也要根據公司目前的財務狀況尤其是未來一段時間的現金流狀況進行慎重的比選決策，還要認真考慮政府對延遲開發建設的有關政策。

作為一條行業準則，開發商必須時刻抑制自己過高的樂觀態度，并且保持一種“健康的懷疑”態度來對待其所獲得的專業咨詢意見。使自己既不期望過高的售價、租金水平，也不期望過低的開發成本。同時，開發商還必須考慮到某些意外事件可能導致的損失。如果開發商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資失誤。

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（責任編輯：lqh）

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