第六章 經濟評價指標與方法

第一節 效益和費用識別

1.投資與成本：

(一)

1.投資

廣義的投資是指人們有目的的經濟行為，即將一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。

2.成本

成本是指人們為達成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。就工業投資項目而言，其投產后便開始了產品的生產經營活動，產品的生產與銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產品的成本就是這種勞動消耗的貨幣表現。

(二)房地產投資分析中的投資與成本

對于“開發-持有出租-出售”模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設投資在開發項目竣工投入使用后轉為固定資產投資，接下來的出租經營活動又會產生營業成本和運營費用(含維修保養費用)，并通過房地產租賃收入得以回收。

房地產置業投資如果屬于增值型投資即采用“購買一更新改造一出售”模式時，其投資與成本特點與“開發一銷售”模式相似。如果采用“購買一持有出租”或“購買一裝修改造一持有出租出售”模式時，其投資與成本特點與“開發持有出租一出售”模式相似。

1.開發項目總投資

開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金。開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發所需投入的各項費用;經營資金是指開發企業用于日常經營的周轉資金。

2.開發產品成本

開發產品成本是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資。

3.營業成本

營業成本又稱經營成本，是指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。

4.期間費用

開發投資項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的銷售費用、管理費用和財務費用。

5.運營費用

運營費用是指用于出租或經營的房地產在出租經營過程中的成本費用支出，包括期間費用(銷售費用、管理費用、財務費用)、營業稅金及附加、城鎮土地使用稅和房產稅、物業服務費、大修基金等。

2.營業收入、利潤和稅金：

(一)營業收入

營業收入又稱經營收入，是指向社會出售、出租開發商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。

(二)利潤

利潤是企業經濟目標的集中表現，企業進行房地產開發投資的最終目的是獲取開發或投資利潤。房地產開發投資者不論采用何種直接的房地產投資模式，其營業收入扣除營業成本、期間費用和營業稅金及附加后的盈余部分，稱為投資者的營業利潤(或稱經營利潤)，這是房地產企業新創造價值的一部分，要在全社會范圍內進行再分配。

(三)稅金

稅金是國家或地方政府依據法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。國家或地方政府的這種籌集財政資金的手段叫稅收。

目前我國房地產開發投資企業納稅的主要稅種有：

1.營業稅金及附加

2.城鎮土地使用稅和房產稅

3.土地增值稅

4.企業所得稅

根據國家有關法律、法規的規定，結合房地產開發企業的經營特點，國家稅務總局對房地產開發企業所得稅，做出了按預售收入一定比例預先繳納，待開發項目竣工后再進行所得稅清算的特殊規定。其主要內容包括：

(1)開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加、土地增值稅后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

(2)商品房開發項目預計計稅毛利率，開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的不得低于20%，開發項目位于地及地級市城區及郊區的不得低于15%，開發項目位于其他地區的不得低于10%。

(3)開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。

(4)在年度納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告。

3.房地產投資經濟效果的表現形式：

(一)置業投資

對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現在租金收益、物業增值或股權增加等方面。租金通常表現為月租金收入，而增值和股權增加效果則既可在處置(轉讓)物業時實現，也可在以針對物業的再融資行為中實現(如申請二次抵押貸款)。

置業投資經濟效果的好壞受市場狀況和物業特性變化的影響。個人或企業進行置業投資的目的是要獲得預期的經濟效果，這些預期經濟效果在沒有成為到手的現金流量之前，僅僅是一個模糊的期望。因此，置業投資經濟效果的三種表現形式僅能說明投資者可獲得的利益類型，在沒有轉換為一個特定時間點的現金流量之前，經濟效果是無法定量描述或量測的。

(二)開發投資

房地產開發投資的經濟效果主要表現為銷售收入，其經濟效果的大小則用開發利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。

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（責任編輯：lqh）

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