第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素：

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果影響很大。

(一)土地費(fèi)用

土地費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中一個(gè)重要的計(jì)算參數(shù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也會(huì)導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化。有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析表明，在我國(guó)大城市中心區(qū)，土地費(fèi)用已經(jīng)占到了總開(kāi)發(fā)成本的50%～60%，在城市郊區(qū)，該項(xiàng)費(fèi)用也占到了總開(kāi)發(fā)成本的30%左右。

(二)建筑安裝工程費(fèi)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中，建筑安裝工程費(fèi)的估算比租金售價(jià)的估算要容易一些，但即使這樣，評(píng)估時(shí)所使用的估算值與實(shí)際值也很難相符。

(三)租售價(jià)格

租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流入，因此，租金或售價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益的影響是顯而易見(jiàn)的，而準(zhǔn)確地估算租金和售價(jià)又非易事。

(四)開(kāi)發(fā)期與租售期

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組成。在準(zhǔn)備期，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行征地、拆遷、安置、補(bǔ)償工作，委托設(shè)計(jì)院作規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和方案審批，還要辦理市政基礎(chǔ)設(shè)施的使用申請(qǐng)等手續(xù)。

(五)容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)

當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，容積率的大小就決定了項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關(guān)系到項(xiàng)目的租金收入、銷售收入和建筑安裝工程費(fèi)。

(六)資本化率

資本化率也是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，其稍有變動(dòng)，將大幅度影響項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預(yù)測(cè)值。眾所周知，項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值可用項(xiàng)目建成后年凈經(jīng)營(yíng)收入除以資本化率來(lái)得到。

(七)貸款利率

貸款利率的變化對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響也很大。由于開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，資本金往往只占到投資總額的20%～35%，其余部分都要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)借款或預(yù)售期房的方式籌措，所以，資金使用成本即利息支出對(duì)開(kāi)發(fā)商最終獲利大小的影響極大。

除以上7個(gè)主要不確定性因素外，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占比例等的變動(dòng)，也都會(huì)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。

2.房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素：

對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率他不確定性因素。

(一)購(gòu)買價(jià)格

購(gòu)買價(jià)格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。高估或低估初始購(gòu)買價(jià)格，會(huì)使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)偏低或偏高，可能導(dǎo)致投資者失去投資機(jī)會(huì)或承擔(dān)過(guò)多的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資分析中購(gòu)買價(jià)格的確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價(jià)師估算的擬購(gòu)買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，很顯然，這種基于評(píng)估的購(gòu)買價(jià)格有很大的不確定性。

(二)權(quán)益投資比率

權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當(dāng)長(zhǎng)期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。但金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。

(三)空置率

空置率是準(zhǔn)備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

(四)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是為了保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用。

3.不確定性因素的相互作用：

從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨(dú)立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結(jié)果， 是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的成本費(fèi)用和效益產(chǎn)生影響。假如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開(kāi)發(fā)商的純利潤(rùn)將基本保持不變。在這種前提 下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析的意義不大。

但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，總收入和總費(fèi)用的變化并不同步。因此，有必要對(duì)各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對(duì)開(kāi)發(fā)商或投資者的收益有何影響、影響程度怎樣，進(jìn)行詳細(xì)分析，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策提供充分依據(jù)。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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