第二章 房地產市場與市場運行

第四節 房地產市場的運行規律

1.房地產空間市場與資產市場：

房地產屬于一種耐用品，兼有消費品和投資品的雙重特征。因此，房地產市場也存在空間市場和資產市場這兩個層面。

(一)房地產空間市場

在房地產空間市場上，房地產為家庭和企業提供生活和生產的空間。對于家庭，空間是其消費的商品之一;對于企業，空間是生產要素之一。他們既可以通過租賃房地產，也可以通過擁有房地產來獲得空間帶給他們的效用，相應地需要支付租金或住房所有權成本(住房價格在擁有年限中各年的攤銷值，可看作是等效租金)?？臻g市場上的需求者是需要使用房地產空間的家庭和企業，供給則來源于房地產資產市場，即目前所存在的房地產資產的數量。

(二)房地產資嚴市場

在房地產資產市場上，房地產被當作一種資產被家庭和企業持有和交易，其目的是獲取投資收益。

(三)房地產空間市場和資產市場之間的聯系和均衡狀態

房地產空間市場和資產市場是緊密聯系在一起的。空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益水平，從而影響資產市場中的需求;同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。

2.房地產市場的周期循環：

由于經濟的發展帶動或產生了對商業、居住和服務設施的空間需求，從而帶來房地產市場的興起。因此從本質上講，房地產業的發展是由整體經濟的發展決定的。

(一)房地產周期循環的定義

房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生。

(二)房地產周期循環的原因

房地產周期循環的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關因素的變動最為關鍵;市場信息不充分，導致從供需兩方面調整不均衡的時間存在時滯(Time-lag)。

(三)傳統房地產周期理論的主要內容

傳統房地產周期理論的主要內容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產市場會正常運作，且這種平衡性會持續一定的時期;在此時期內，投入房地產市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節投資量的能力。

(四)分析房地產周期運動的新觀念

上述傳統房地產周期理論在政治、經濟狀況基本穩定或預期穩定的情況下，是有效的。

(五)房地產市場的自然周期

不論供給是短缺還是過剩，需求是超過還是少于現存的供給數量，市場機制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需平衡點(從供給的角度來說，在這個平衡點上允許有一定數量的空置)，盡管不能精確地確定平衡點的位置，但研究表明，從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結構空置率)，就是房地產市場自然周期中的平衡點。

(六)房地產市場的投資周期

在市場經濟條件下，資本流動對房地產市場自然周期的許多外部因素有著重大的影響。因此，如果沒有資本流動的影響，就不可能產生房地產市場自然周期。

(七)房地產市場自然周期和投資周期之間的關系

房地產市場的自然周期和投資周期是相互聯系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。

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（責任編輯：lqh）

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