第三章 房地產開發程序與管理

第一節 房地主開發程序概述

1.房地產開發的基本概述：

房地產開發是令人工建造環境不斷滿足社會需要的復雜商業活動，既包括從取得土地開始，進行土地和建筑物開發、出售或出租土地或建筑物的典型房地產開發活動，也包括從購買現有建筑物開始，經更新改造后再出租或出售建筑物的房地產開發活動。

房地產開發的最終產品，即一個新開發或再開發的物業，是許多專業人士共同協作努力的結果。

房地產開發項目日益大型化的趨勢，要求開發商具備比以往更多的知識與技能，包括：市場與市場營銷、城市發展、法律制度、地方規章、公共政策、土地開發、建筑設計、建造技術、人居環境與可持續發展、基礎設施、融資、風險控制和時間管理等。

房地產開發過程中每項具體工作越來越復雜，使得越來越多的專業人士開始與開發商共同工作，從而加速了房地產開發專業隊伍的發展壯大。然而，不論房地產開發活動變得多么復雜或是開發商變得多么精明，都必須遵循房地產開發的一般程序。

2.房地產開發的一般程序：

房地產開發的八個步驟包括：

(1)提出投資設想。開發商在對當地經濟社會及房地產市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機會進行篩選，在頭腦中快速判斷其可行性。

(2)細化投資設想。開發商從土地出讓或轉讓市場上，選擇出實現其初步投資設想的開發建設用地，與潛在的租客、業主、銀行、合作伙伴、專業人士接觸，做出初步規劃設計方案，探討獲取開發用地的方式和可行性。

(3)可行性研究。開發商自己或委托顧問機構進行正式市場研究，分析市場供求關系，估算市場吸納率，根據預估的成本和價格進行可行性研究，就有關開發計劃與政府有關部門溝通，從法律、技術和經濟等方面綜合判斷項目可行性，并依此做出投資決策。

(4)獲取土地使用權。沒有可供開發建設的土地，任何開發投資方案和決策都還是紙上談兵。開發商可以通過土地出讓和轉讓兩個市場獲取土地使用權。

(5)合同談判與協議簽署。開發商根據市場研究中得到的客戶需求特征確定最終設計方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府建設工程規劃許可和開工許可。之后，簽署正式協議或合同，包括合作開發協議、建設貸款協議和長期融資協議、工程施工合同、保險合同和預租 (售)合同等。

(6)工程建設。開發商根據預算進行成本管理，批準市場推廣和開發隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。

(7)竣工交用。開發商組織物業管理隊伍，進行市場推廣和租售活動，政府批準入住，接入市政設施，小業主或租客人住，辦理分戶產權證書、償還建設貸款，長期融資到位。

(8)物業資產管理。委托專業物業管理，進行更新改造和必要的市場推廣工作，以延長物業資產的經濟壽命，保持并提升物業資產價值，提高資產運行質量。

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（責任編輯：lqh）

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