為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網校編輯根據土地登記理論與方法大綱特別整理了相關復習資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

土地登記的內容

根據《土地登記規則》，土地登記的權屬種類包括：國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權、土地他項權利。登記的內容包括：初始土地登記、變更土地登記、土地權利終止的注銷登記。

登記的功能，表現為具有公示、保護交易安全的作用。在我國目前登記主要體現是一種土地管理監督手段。與發達國家的登記制度相比，我國有關土地登記的制度的功能還未充分發揮其保障交易安全的功能。實踐中，常發生這樣的事件，交易雙方已經就土地使用權的交易達成協議，但尚未辦理登記手續，此時轉讓方將該標的轉讓給第三人，并辦理的轉讓登記。則受讓方無法取得土地的使用權。因合同尚未生效，若原受讓方因此受到損失，也只能按照《合同法》的相關規定，請求締約過失賠償。土地這種特殊的交易標的，不同于一般的商品交易之處在于，在交易的同時，對取得的土地使用權確定了較長期的、大額的投資預期，而締約過失賠償并不不足預期利益，這樣，對原土地使用權受讓人的權益的保護就不周全。另外，也經常發生這樣的事件，由于登記工作人員的登記核查不嚴，造成本不應給予登記的土地權利事項，而給予了登記。即意味著真正的土地權利人的利益將受到威脅，判令土地權屬我國采取登記絕對主義，在司法救濟上法院往往依據登記的有關文件，維持錯誤登記。

登記公信力的補救把這兩種情況分別稱為搶先登記和錯誤登記。為了防止出現這兩種現象，給當事人造成不應有的損害，國外采取的解決方法是：對搶先登記，德國民法創立了預備登記制度，即將物權行為履行前形成的債權預先登記在不動產登記簿上，憑此對抗將來可能出現相同請求權。這一制度后來被瑞士民法和日本民法所繼受。預備登記和實際登記的區別在于，預備登記只進行形式審查，而實際登記進行實質審查;預備登記只起到證明交易關系的作用，實際登記則具有確認合同效力的作用。

對于錯誤登記，德國民法創立了異議登記制度。如果出現登記權利與實際權利不符的情況，權利人可以向登記機關提出異議，該項異議被登記于不動產登記簿上之后，能夠對抗“登記正確性的推定效力”。通過異議登記，賦予權利人一種應急措施，待登記機關查清事實后，還應該辦理變更登記或注銷異議登記。澳大利亞創立托倫斯制。已登記的權利具有絕對的、不可****的效力，即使發現確實有錯誤，證明已登記的土地權利在未登記之前不應為登記人所享有的，原土地享有人頁不能因此而****已經登記的事項，只能由德國登記機關給應享有土地權的人以相當的賠償;土地權利需要變更時，登記機關收回原由土地證書，經過審查變更登記，法給受讓人以新的土地證書。美國、英國、新西蘭等國的土地登記制均采用這一制度。

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（責任編輯：fky）

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