【內(nèi)容摘要】為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯特別整理了土地登記代理人代理實務(wù)相關(guān)復(fù)習(xí)資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

土地登記申請

一、土地登記申請

土地登記申請是土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動當(dāng)事人按照規(guī)定向土地登記機(jī)關(guān)申請其土地權(quán)利狀況或權(quán)利變動事項，請求在土地登記簿上予以注冊登記的過程和行為。土地登記申請是土地登記程序的第一步。除了個別類型的土地登記如因街道名稱、門牌號改變而進(jìn)行的變更登記等不需要土地權(quán)利人申請，由土地登記機(jī)關(guān)直接在土地登記簿上進(jìn)行變更登記外，一般的土地登記類型均需要土地權(quán)利人或權(quán)利變動當(dāng)事人向土地登記機(jī)關(guān)提出申請，即向土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出要求登記其土地權(quán)利狀況或權(quán)利變動事項的意思表示。

二、土地登記申請人及申請方式

土地登記申請人為是土地權(quán)利人或者土地權(quán)利變動的當(dāng)事人，包括自然人、法人和其他組織三種類型。其中法人和其他組織均可直接申請，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請，而必須由其法定代理人代理申請。因土地價值重大，土地登記是國家對土地權(quán)利狀況或土地權(quán)利變動狀況在法律上的確認(rèn)，登記正確與否事關(guān)土地權(quán)利關(guān)系人乃至整個社會利益，限制民事行為能力人和無民事行為能力人由于年齡、智力和精神健康狀況的緣故，不能很好地理解自己的行為，理智地處理自己的事務(wù)和維護(hù)自己的權(quán)益，或他人其土地登記申請行為有可能會給自身造成重大損失。為彌補(bǔ)限制民事行為能力人和無民事行為能力人在民事行為能力上的缺陷，土地登記對其施予救濟(jì)，規(guī)定只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無民事行為能力人不可以直接申請土地登記，而必須由其法定代理人代理申請土地登記。限制民事行為能力人和無民事行為能力的法定代理人由其監(jiān)護(hù)人擔(dān)任。

土地登記申請人不管是自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請。委托代理是基于被代理人的授權(quán)而發(fā)生的代理，委托代理土地登記申請，代理人和被代理人必須簽定《土地登記委托書》(參考樣例見表2-1)，如委托專業(yè)土地代理人或代理機(jī)構(gòu)代理，則應(yīng)簽署《土地登記委托代理合同》。《土地登記委托書》和《土地登記委托代理合同》是委托代理法律關(guān)系成立的要件，委托書中應(yīng)明確載明代理的范圍和權(quán)限，代理人應(yīng)當(dāng)按照授權(quán)書上約定的內(nèi)容，辦理代理事項。凡是代理人在代理授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行的行為，均直接對被代理人產(chǎn)生效力。

土地登記申請的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況——指定代理。這是根據(jù)人民法院或者有關(guān)機(jī)關(guān)的指定而發(fā)生的代理。指定代理中，代理人的代理權(quán)限要根據(jù)法律規(guī)定和指定機(jī)關(guān)的指定來確定。

三、土地登記的申請時限

(一)土地他項權(quán)利登記的申請時限

按照《土地登記規(guī)則》第二十九、三十、三十一條的規(guī)定，土地使用權(quán)抵押權(quán)、承租權(quán)及其他土地他項權(quán)利的設(shè)定、變更(不含繼承)、終止，當(dāng)事人自發(fā)生之日起15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)申請土地登記。

(二)設(shè)定登記、變更土地登記及其他類型的登記的申請時限

按照《土地登記規(guī)則》，所有其他類型的設(shè)定土地登記、變更土地登記，當(dāng)事人自發(fā)生之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)申請變更土地登記。

四、土地登記申請人應(yīng)提交的文件資料

申請人向土地登記機(jī)關(guān)申請土地登記，應(yīng)當(dāng)提交必要的文件資料：

1.《土地登記申請書》;

2. 申請人身份證明：

3. 土地權(quán)屬來源證明;

4. 地上附著物權(quán)屬證明。

其中申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人如機(jī)關(guān)法人不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書》、法定代表人的個人身份證或戶籍簿;申請人是自然人的，提交個人身份證或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待;不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。

土地登記申請人(包括自然人、法人和其他組織)凡是委托他人代理申請的，均須同時提交《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開具的監(jiān)護(hù)人證明。

五、土地登記申請書及填寫說明

《土地登記申請書》是土地使用者、所有者及他項權(quán)利者申請土地登記的法律文書，是申請人向土地登記機(jī)關(guān)陳述其合法使用或擁有的土地權(quán)屬來源和土地現(xiàn)狀，請求對其土地權(quán)利給予法律承認(rèn)和保護(hù)的一種表格式樣的書面申請。

(一)《土地登記申請書》一般包括下列基本事項：

1. 申請人狀況：申請人名稱(姓名)、法定代表人姓名、單位性質(zhì)、通訊地址等;

2. 申請登記的土地狀況：土地座落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)、土地等級、價格等;

3. 產(chǎn)權(quán)來源及產(chǎn)權(quán)證明材料：土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項權(quán)利權(quán)屬來源證明，即申請登記的依據(jù);

4. 宗地范圍界線草圖及四至說明;

5.其他事項。

(二)《土地登記申請書》填寫基本要求：

1.《土地登記申請書》由申請人或其代理人填寫;

2.《土地登記申請書》以宗地為單位填寫;

3.一個土地使用者或所有者使用或擁有兩個以上宗地的，按宗地分別填寫;

4.一宗地有多個使用者的，按其共有使用權(quán)人在本宗地所占的土地份額，由各共有使用權(quán)人分別填寫。共有使用權(quán)人對其所占的土地份額不清的，可只填宗地面積和所有的建筑占地面積;

5.土地他項權(quán)利申請書應(yīng)由他項權(quán)利擁有人和他項權(quán)利關(guān)系人分別填寫。土地登記申請人在填寫完《土地登記申請書》后，應(yīng)在《土地登記申請書》上簽名蓋章。

(三)土地登記申請書填寫說明

1.××者(人、方)：申請人名稱，按土地登記的類型填寫。此欄及對應(yīng)欄目設(shè)有兩處。單獨(dú)申請的，填寫一處，劃掉一處。雙方共同申請的分別填寫。申請人為土地使用者、土地所有者單獨(dú)申請的，填寫“土地使用”或“土地所有”，將“人”、“方”劃掉;對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，分別填寫“轉(zhuǎn)讓”和“受讓”，將“者”、“人”劃掉;土地使用權(quán)出租、抵押的，分別填寫“出租”、“抵押”和“承租”、“抵押權(quán)”，將“者”、“方”劃掉。

2.通訊地址：申請人的地址及郵政編碼。

3.申請登記的類型：填寫所申請土地登記的具體類型。如劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記、出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記、國家出資(入股)國有土地使用權(quán)設(shè)定登記、國家租賃國有土地使用權(quán)設(shè)定登記、授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)設(shè)定登記、集體土地使用權(quán)設(shè)定登記、土地使用權(quán)抵押設(shè)定登記、土地使用權(quán)出租設(shè)定登記，劃撥國有土地使用權(quán)變更登記、出讓國有土地使用權(quán)變更登記、國家出資(入股)國有土地使用權(quán)變更登記、國家租賃國有土地使用權(quán)變更登記、授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記、集體土地所有權(quán)變更登記、集體土地使用權(quán)變更登記、土地使用權(quán)抵押變更登記、土地使用權(quán)出租變更登記、名稱變更登記、地址變更登記、土地用途變更登記、注銷土地登記等。

4.單位性質(zhì)：行政事業(yè)單位填寫行政、事業(yè)，企業(yè)單位填寫國有、集體、私營、外資、港澳臺、聯(lián)營、股份制、個體或其他。個人住宅填寫個人。

5.權(quán)屬性質(zhì)：填寫“國有土地使用權(quán)”或“集體土地所有權(quán)”或“集體土地使用權(quán)”。

6.主管部門：指直接負(fù)責(zé)本單位業(yè)務(wù)或行政管理工作的領(lǐng)導(dǎo)部門。如縣農(nóng)業(yè)局開辦的企、事業(yè)，上級主管部門填寫：縣農(nóng)業(yè)局。

7.土地座落：指土地使用者或所有者申請登記的土地所在地的名稱。

8.使用期限：填寫政府批準(zhǔn)的使用期限。尚未規(guī)定期限的暫不填寫。

9.使用權(quán)類型：指土地使用權(quán)取得方式，與土地的權(quán)屬性質(zhì)相對應(yīng)。國有土地使用權(quán)填寫劃撥、出讓、入股、租賃或授權(quán)經(jīng)營;集體土地使用權(quán)按具體取得方式填寫荒地拍賣、批準(zhǔn)撥用宅基地、批準(zhǔn)撥用企業(yè)用地、農(nóng)用地承包、集體土地入股等。

10.終止日期：土地使用權(quán)使用期限的終止時間，未明確的，本欄不填。

11.國有土地農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)面積：指國營農(nóng)、林、牧、漁場及其他使用國有土地從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的單位和個人使用的土地面積。地類面積按實際面積填寫。

12.農(nóng)村集體土地所有權(quán)面積：指村農(nóng)民集體所有的土地面積及分類面積。地類面積按實際面積填寫。

13.土地用途：填寫申請登記時的實際用途，如商店、學(xué)校。

14.共有使用權(quán)面積：指幾個土地使用者共同使用的土地面積。通常是指在地面上不宜或無法劃分使用權(quán)界線的土地面積。

15.城鎮(zhèn)村土地使用權(quán)面積：單位或個人使用城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊內(nèi)國有土地或集體土地建設(shè)用地的面積。

16.分?jǐn)偯娣e：指使用者在共有使用權(quán)面積中應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。共同使用一幢建筑物可按使用的建設(shè)面積比例分?jǐn)偂?/p>

17.建筑物類型：填寫樓房、平房等。

18.申報建筑物權(quán)屬：申請人認(rèn)定的建筑物所有權(quán)。

19.申報地價：土地權(quán)利人在申請土地登記時申報的交易地價。

20.四至：填寫相鄰?fù)恋氐氖褂谜呋蛩姓呙Q，如權(quán)屬界線上有線狀地物或附近有永久性顯著標(biāo)志(如河流、山峰等)可填寫地物或標(biāo)志名稱及權(quán)屬線與某一標(biāo)志或地物的距離。

21.申請登記的依據(jù)：填寫申請登記的相關(guān)證明文件的類型、編號、日期。

22.他項權(quán)利：填寫本宗地使用者或其他單位(個人)在本宗地的使用權(quán)或所有權(quán)以外的使用土地的限制條件和權(quán)利。

23.附圖：指申請登記宗地的宗地草圖或宗地圖。

24.圖號、地號：指變更登記時，原登記的圖號、地號。

25.變更簡要說明：簡要說明變更的事項或內(nèi)容。

（責(zé)任編輯：wrr）

共3頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁