本篇介紹的主要是2012年物業(yè)管理考試《物業(yè)管理基本制度與政策》科目物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)這一考點，希望對您參加本次考試有所幫助！

第六節(jié)　物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度

物業(yè)管理活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業(yè)管理專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。

物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任(項目經(jīng)理)等，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗收、維修養(yǎng)護以及物業(yè)管理服務水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會公共利益。

物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面學科和知識，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實踐鍛煉的基礎上，才能有效地做好管理服務工作。

不少發(fā)達國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人員進行職業(yè)資格的認證以及繼續(xù)教育制度，來實現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。

現(xiàn)階段，我國已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊伍、高等院校及科研機構(gòu)提供的教育支撐和人才儲備以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。

因此，《條例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。”2005年11月，建設部和人事部已將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。

一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)

(一)物業(yè)管理從業(yè)人員應當樹立正確的職業(yè)道德

1.物業(yè)管理的職業(yè)道德

物質(zhì)生活決定精神生活，沒有社會分工，就不存在各種職業(yè)，也就談不上職業(yè)道德，因此職業(yè)道德是生產(chǎn)力發(fā)展和職業(yè)分工的結(jié)果。同一行業(yè)的職業(yè)群體，關(guān)于從業(yè)信念、職業(yè)操守、行業(yè)習慣、行為準則的總體觀念和要求，構(gòu)成這個行業(yè)的職業(yè)道德。

職業(yè)道德是長期從事職業(yè)勞動過程中形成的群體職業(yè)觀念和職業(yè)要求，這些觀念和要求一方面對從業(yè)人員的職業(yè)行為發(fā)揮心理約束作用，另一方面經(jīng)過總結(jié)和提煉，上升為行業(yè)規(guī)則和行業(yè)標準，指導并約束全行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)行為。

物業(yè)管理是一個服務千家萬戶的行業(yè)，直接關(guān)聯(lián)廣大群眾的日常生活和工作。因此物業(yè)管理人員是否樹立良好的職業(yè)道德，是否具備健康完美的職業(yè)修養(yǎng)，不僅關(guān)系到個人、企業(yè)和行業(yè)的形象，而且直接影響著社會關(guān)系的和諧與安寧。

物業(yè)管理人員只有樹立正確的職業(yè)道德觀念，培育良好的品行修養(yǎng)，才能勝任本職工作。

2.物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容

從行業(yè)規(guī)范要求角度，物業(yè)管理職業(yè)道德主要有以下幾方面的內(nèi)容：

(1)守法經(jīng)營

遵紀守法是每個公民的基本義務。物業(yè)管理企業(yè)進行經(jīng)營活動，除企業(yè)從業(yè)人員需遵守公民的各項義務外，還必須遵守國家法律法規(guī)關(guān)于企業(yè)經(jīng)營的各項規(guī)定。

例如：《公司法》對企業(yè)的成立、組織程序、人員職責、經(jīng)營原則等方面都作出了規(guī)定;《合同法》對合同訂立、履行、解除以及違約責任，作出了系統(tǒng)的規(guī)定;物業(yè)管理師考試

《民法通則》對企業(yè)法人的成立條件、應當遵守的民事法律規(guī)范、應當承擔的各種民事責任，也作出了全面規(guī)定;《稅收征收管理法》對企業(yè)應當納稅的稅種、稅目、稅率以及納稅時限和處罰等作出了規(guī)定;

《條例》則專門針對物業(yè)管理行為作出了全面、具體的規(guī)定。涉及物業(yè)管理企業(yè)的法律法規(guī)規(guī)定很多，物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員均須嚴格遵守有關(guān)規(guī)定。

違反這些規(guī)定，會給社會造成危害，違法的物業(yè)管理企業(yè)以及從業(yè)人員也要承擔相應的違法責任。

真正做到守法經(jīng)營，首先，要增強法律意識，認真學習法律基礎知識，深入理解并全面掌握物業(yè)管理的各項制度與政策;其次，要在工作實踐中認真嚴肅遵守各項法律制度，徹底杜絕輕視法律的僥幸心理。

(2)誠信經(jīng)營

與多年來國家采取的行政管房方式相比較，物業(yè)管理的一個特征就是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)依法建立了合同關(guān)系，然后雙方依據(jù)合同享有權(quán)利并履行義務。

目前，由于我國物業(yè)管理尚處于起步階段，一部分物業(yè)實施了物業(yè)管理，還有一部分物業(yè)仍沿襲著舊有行政管房狀態(tài)。

從實施了物業(yè)管理的一些物業(yè)管理項目來看，許多物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主仍然保留著多年來行政管房的意識、作風和習慣，不同程度的存在著輕視合同、缺乏誠信的現(xiàn)象，這是造成目前物業(yè)管理爭議不斷、投訴上升的主要原因。

一方面，在有些物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理企業(yè)輕視物業(yè)服務合同，或根本沒有簽訂物業(yè)服務合同，向業(yè)主收費不從服務內(nèi)容、服務成本出發(fā)，也不從服務標準、服務質(zhì)量等方面考慮，

做到質(zhì)價相符，而僅以物價管理部門的收費批件作依據(jù)，向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。

另一方面，一些業(yè)主的合同意識也很差，仍然以福利住房的傳統(tǒng)觀念認識物業(yè)管理，只要求享受物業(yè)服務，不愿意承擔付費義務，或者脫離合同約定提出不合理的物業(yè)服務要求。

重視合同，誠信經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)應把握以下幾個環(huán)節(jié)：

①誠信訂立合同

目前部分物業(yè)服務合同存在兩個方面的問題：一是物業(yè)服務合同內(nèi)容草率、虛夸;二是合同內(nèi)容簡單、空洞、粗陋。這兩方面問題反映部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏法律意識和誠信經(jīng)營的理念。

誠信經(jīng)營應首先從認真、細致、實事求是、誠實信用地簽訂合同開始。

②認真履行合同

加強合同觀念，誠信履行合同，是提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)道德的重要手段，作好這方面工作應注意以下幾點：

一是重視物業(yè)服務合同的宣傳和解釋。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應該熟悉合同條款約定的內(nèi)容，誠實信用地履行合同，而且應該公開合同內(nèi)容、正確解釋合同，

這樣有利于提高業(yè)主的合同意識，便于監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量，減少業(yè)主因不了解合同而產(chǎn)生的誤解和爭議。

二是制定物業(yè)服務計劃和實施物業(yè)管理，必須以物業(yè)服務合同約定為基礎。物業(yè)服務計劃應當將合同規(guī)定的服務義務，作為物業(yè)管理企業(yè)工作的出發(fā)點。

三是切實履行物業(yè)服務合同約定的義務，履行中發(fā)現(xiàn)不適當?shù)臈l款約定，應當及時與對方當事人協(xié)商變更，并簽訂補充協(xié)議，不能單方面擅自終止履行或改變履行方式。

四是物業(yè)服務合同履行中，若發(fā)生違約事項，雙方當事人應當依據(jù)合同約定和法律規(guī)定及時進行處理，保證物業(yè)服務合同的安全、適當履行。

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（責任編輯：中大編輯）

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