為了幫助考生系統的復習2012年物業管理師考試課程，全面的了解物業管理師考試教材《物業管理實務》的相關重點，小編特編輯匯總了2012年物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望對您參加本次考試有所幫助！

案例分析

[案例]

某花園A棟1604房業主李某深夜回來時在小區內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業管理公司未盡物業管理職責，安防人員不合格導致小區不安全，業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭，要求物業公司賠償醫療費、交通費、誤工費、營養費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業公司辯稱，物業管理保安服務的范圍是指為維護物業管理區域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛活動，其在進行物業管理時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業公司也已按合同要求配置了24小時安防人員。在案件發生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發生違規操作或脫崗現象，亦未發現陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經濟補償人民幣3000元。

[法院判決]

一審法院經審理認為：原告與被告訂立的物業服務合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務，但治安管理是一項社會責任，物業公司的這種安全防范服務僅限于防范性安全保衛活動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業管理公司確已在小區設置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業管理公司不履行職責所致的證據，其要求被告某物業管理公司承擔侵權的賠償責任缺乏事實和法律依據，法院不以支持。被告某物業管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準許。故做如下判決：

(1)原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。

(2)被告某物業管理公司在本判決生效之日起十日內補償原告人民幣3000元。

一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經審理認為，本案雙方在物業服務合同中沒有關于人身、財產損害賠償的特別約定，故某物業管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。

[案例分析]

本案的焦點是物業管理公司是否履行了物業服務合同約定的保安防范服務義務，這是物業管理公司是否承擔法律責任的依據。《物業管理條例》三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”物業管理安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務，關鍵是看物業管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業管理企業就不應當承擔責任;相反，如果根據物業服務合同的約定，物業管理企業存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。物業管理保安的義務不能等同于保鏢的義務，也不能要求物業管理公司確保物業小區內所有財產和人身的安全。安全防范的義務重在履行過程，只要履行了安全防范義務，但仍無法阻止損害結果發生的，提供安全防范義務的一方應當不再承擔民事責任。

本案中的李某雖然在其居住的小區內遭受不法侵害，但并不能因此認定物業管理公司在履行安全防范義務上存在過錯。物業管理企業不可能確保所有公共場所內人身和財產的安全，也不可能接受這種義務。因此，物業管理企業對業主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據證明物業管理企業存在管理上的過錯，就可不承擔民事責任。

補充案例1-3

之一

某物業小區為車主辦理停車月卡，要求提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證復印件，并與之簽訂停車位使用協議，建立雙方車輛停放服務關系。在車輛停放服務協議上，對車輛的有償停放做出明確規定，并約定車位是停放租用關系，同時約定，物業管理公司僅僅提供車輛的停放位置，對在停放過程中車輛的刮擦、被毀損、失火、被盜不承擔任何責任。請對物業管理企業的做法進行分析，這樣處理車輛停放服務管理業務是否妥當。

1、需要車主提供有關證件的原件，驗看后留下復印件;

2、協議中，僅僅提供停放為止，沒有服務管理，是欠妥當的，應增加相應的服務內容。

之二

某小區保安人員在晚上巡邏時，發現小區大門內側路邊躺著一名醉酒嘔吐后昏睡人員，經查，該醉漢身上沒有任何證件，本人意識不清，身份不明，由于天氣比較寒冷，于是，將該人背到保安室內床鋪上安排睡覺，想等他醒酒后問明情況送走，后這名人員因飲酒過度導致昏睡不醒達一整天。

問：這種情況應如何處理?該物業管理人員這種處理方法是否妥當?

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（責任編輯：何以笙簫默）

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